In elke gezonde beleggingsportefeuille speelt vastgoed een rol. Het is dan ook geen onbelangrijke buffer voor andere investeringen. En terwijl we wachten tot de investering in waarde is gestegen, kunnen we genieten van een aardig rendement. Voorwaarde is natuurlijk wel dat de huurder mooi de maandelijkse huursom naar jouw rekening overmaakt. Maar wat als de huurder niet betaalt? Kan je een huurder die niet betaalt uitzetten? Wat zijn dan de rechten van de huurder als die niet betaalt? En hoe kan je alsnog jouw centen zien als de huurder niet betaalt? Dat leg ik hieronder voor jou uit.
Lees ook: Wie moet de schade aan de huurwoning betalen?
Huurder betaalt niet tijdig: een vriendelijke herinnering
Wanneer de huurder niet tijdig betaalde, kan je natuurlijk eerst even vriendelijk telefoneren. Soms ligt verstrooidheid aan de basis. Geef de huurder vervolgens ook de nodige tijd om ook effectief het geld over te maken. Denk bijvoorbeeld aan een termijn van veertien dagen. Vaak is dat voldoende om ook bij een kleine financiële tegenslag geen gezichtsverlies te moeten lijden. Maar wat als de huurder alsnog niet betaalt? Wanneer de huurder niet betaalt is een aangetekende brief de volgende stap.
Huurder betaalt niet: aangetekend schrijven en minnelijk akkoord
Indien de huurder alsnog niet betaalt, stuur je de huurder maar beter meteen een aangetekende brief. Soms is zo’n ingebrekestelling voldoende om de huurder tot actie aan te zetten. Ga wel steeds het gesprek aan en leg even uit dat je zo’n aangetekende brief wel moet schrijven om jouw rechten te vrijwaren.
Haalt de huurder eerlijk aan dat het momenteel gewoon financieel moeilijk is? Dan kan je uiteraard overwegen om samen een financiële oplossing te vinden. Zo kunnen jullie tijdelijk een afbetalingsplan opstellen. Zet ook dergelijke afspraken in een aangetekende brief waarin je de huurder op zijn verplichtingen wijst.
Persoonlijk raad ik steeds aan om zo’n minnelijke oplossing enkel bij korte achterstanden te hanteren. Tot drie maand huurachterstallen kan je trachten om minnelijk een overeenkomst te vinden. Te lang wachten is echter geen goed idee. Eenmaal dergelijke achterstallen immers verder oplopen, blijkt het in de praktijk toch te moeilijk om jouw geld op zo’n manier alsnog te zien. Vaak komen er dan immers ook al enkele andere schuldeisers in het verhaal…
Tip: Je kan bij oplopende achterstallen ook een verzoeningsprocedure instellen bij de vrederechter. Je hebt hiervoor geen bijstand van een advocaat nodig. Indien de huurder echter financieel niet capabel is om de achterstallen te vergoeden, zal een gerechtelijke procedure zich toch gewoon opdringen. Zo’n verzoeningsprocedure is tegenwoordig ook niet meer verplicht.
Huurder betaalt 3 maanden niet: huurder uitzetten via vrederechter
De aangehaalde termijn van drie maanden wordt ook door het Vlaams Huurgarantiefonds gehanteerd. Wanneer je een huurachterstal van drie maanden vaststelt, wordt het dan ook tijd om de vordering in te leiden. Hiervoor kan je een verzoekschrift neerleggen of kan je de huurder dagvaarden (dan moet je wel de kosten voor de gerechtsdeurwaarder voorschieten). Het neerleggen van een verzoekschrift is dan ook een interessantere piste.
Lees ook: Beknopte gids voor het opzeggen van de huurovereenkomst
Ook hier kan je de vrederechter verzoeken om een afbetalingsplan op te leggen. Voor een uitkering van het Vlaams Huurgarantiefonds is dit zelfs een vereiste.
Bij foutieve niet-uitvoering kan je echter ook de ontbinding van de huurovereenkomst (en de uitzetting van de huurder) vorderen.
Huurder uitzetten via vrederechter
De vrederechter kan de uitzetting van de huurder bevelen. Mits een aantal uitzonderingsgevallen heeft de huurder, vanaf de betekening, dan een termijn van één maand om het pand te verlaten. Ook zijn er verschillende andere beschermingsmaatregelen voorzien. Zo zal men het OCMW inlichten dat, waar mogelijk, hulp kan bieden. Zij zullen meestal ook waken over de rechten van de huurder.
Indien de huurder het pand niet verlaat, zal je een gerechtsdeurwaarder moeten inschakelen om de huurder uit te laten zetten. In zo’n geval zal men het pand ruimen en komen de meubelen op straat te staan. Daar zal het gemeentebestuur ze vervolgens op kosten van de huurder laten weghalen. De huurder heeft dan een termijn van zes maanden om de kosten voor het bewaren en weghalen te betalen en zo zijn meubelen terug te krijgen.
Huurder uitzetten? Oké, maar zorg dat je ook jouw geld ziet
De huurder uitzetten is de ideale manier om jouw pand opnieuw in eigen handen te krijgen. Vervolgens kan je het pand opnieuw verhuren. Deze keer hopelijk wel aan een kredietwaardige huurder. Toch doe je best ook een ander om alsnog (deels) jouw geld terug te zien.
In de eerste plaats kan je nog voor de uitzetting beslag laten leggen op de goederen en meubels die zich in de woning bevinden. Vaak hebben zij een beperkte doorverkoopwaarde, dus staar je daar zeker niet blind op. Beslag op de inkomsten van de huurder is meestal een interessantere piste.
Hiernaast verzoek je de vrederechter nog tijdens het proces om de vrijgave van de huurwaarborg om zo de schuldvorderingen af te lossen. Het vonnis is dan voldoende om de vrijgave van de waarborg te verkrijgen. Zo ontvang je toch al meteen een deel van de achterstallen.