Zoonlief is eindelijk de deur uit en je hebt misschien wel een kamer of zelfs een volledig ingerichte studio vrij. Dan is het aanlokkelijk om er een centje uit te slaan. Verhuren via Airbnb is een ideale manier om de vrije ruimte in contanten om te zetten. Je kan echter niet alleen een kamer verhuren via Airbnb. Er zijn immers steeds meer eigenaars die een deel van hun woning verhuren via Airbnb of gewoon een volledig appartement verhuren via Airbnb. Zelfs een tot een moderne studio omgebouwd tuinhuis zag ik al de revue passeren.
Jouw huis verhuren via Airbnb hoeft in principe geen probleem te zijn. Maar dan moet je je wel aan een aantal regels houden. Ik noem ze gemakshalve de Airbnb regels en beperk mijn bespreking tot Vlaanderen en Brussel, want in Wallonië zijn de Airbnb regels opnieuw anders.
Kamer verhuren? De Airbnb regels in België
Wanneer je een kamer of een volledige (vakantie)woning verhuurt via Airbnb moet je met de regionale Airbnb regels rekening houden.
In Vlaanderen moeten we daarvoor kijken naar het Vlaamse logiesdecreet. Het gaat om een set Airbnb regels waaraan de kamer moet voldoen. Het gaat in de eerste plaats om basis- en algemene uitbatingsvoorwaarden zoals basisnormen met betrekking tot brandveiligheid en kwaliteit. Zo moet je over een brandveiligheidsattest beschikken, moet het pand voldoende proper en onderhouden zijn en dien je over een verzekering te beschikken. Hiernaast is er sprake van een aanmeldingsplicht en moet je eveneens aan een aantal specifieke vereisten voldoen. Informeer daarom steeds vooraf bij Toerisme Vlaanderen. Zij zullen via een adviserend gesprek aangeven wat de Airbnb regels zijn en welke extra investeringen zich opdringen. Maar weet vooral: zomaar verhuren via Airbnb, kan dus niet.
Ook in Brussel zijn er soortgelijke Airbnb regels opgesteld. Hier moet je de logies aangeven bij de directeur-diensthoofd Economie en daar een uitgebreid dossier aan toevoegen. Andermaal gaat er veel aandacht naar brandveiligheid. Informeer ook hier heel goed, want net zoals in Vlaanderen bedragen boetes al snel enkele tien- tot honderdduizenden euro’s. Dat laatste uiteraard enkel bij extreme inbreuken, maar wees toch maar gewaarschuwd!
Vraag bij jouw gemeente naar de Airbnb regels
Niet alleen de Gewesten leggen een set Airbnb regels op, maar ook de gemeente kan een en ander bepalen. Zo heeft Gent het verhuur via Airbnb eerder al beperkt tot 30 aaneensluitende dagen. Ga daarom ook steeds langs bij jouw gemeente en vraag na wat de lokale Airbnb regels zijn.
Huis verhuren via Airbnb: ga langs bij jouw verzekeraar
Een brandverzekering die ook toeristisch verhuur dekt, is alvast verplicht in elk gewest. Hiernaast zijn er nog een aantal andere verzekeringen aangewezen. Bied je bijvoorbeeld ook bijkomende diensten aan? Dan overweeg je maar beter ook een uitbatingsverzekering. Een bijhorende rechtsbijstandsverzekering en een inboedelverzekering is bij het verhuren via Airbnb eveneens aangeraden.
Wel is het zo dat Airbnb een eigen basisdekking voorziet tot 1 miljoen USD. De basisdekking beschermt de Airbnb-accommodatie en schade aan eigendommen. Handig, maar houd er wel rekening mee dat je een wel heel strikt afhandelingsproces dient op te volgen en dat er veel uitsluitingsgronden zijn. Schade aan gemeenschappelijke ruimtes, schade door een huisdier of claims van derde partijen zijn bijvoorbeeld standaard uitgesloten in de Engelstalige polis boordevol juridisch vakjargon.
Ga op het internet even op zoek naar recensies en oordeel vooral zelf. Maar wat mij vooral opvalt is dat de Airbnb verzekering toch vaak een lege doos blijkt te zijn. Zeker indien alle aankoopbonnen (wie heeft dat nu nog van pakweg een beeldje op de kast?) worden gevraagd binnen onredelijke termijnen…
Enkel door ook zelf bij een verzekeraar langs te gaan geniet je een optimale bescherming. Dat is wat mij betreft toch het belangrijkste advies.
Contractuele Airbnb regels: overleg met jouw verhuurder
Wie wilt verhuren via Airbnb moet geen bewijs van eigendom voorleggen. Meer nog: ook huurders mogen een kamer verhuren via Airbnb. Onderverhuring, noemen we dat dan.
In België komt zo’n vorm van onderverhuring minder frequent voor omdat dit toch wel verregaande gevolgen kan hebben. Meestal is onderverhuring immers contractueel uitgesloten. Ook met dergelijke contractuele Airbnb regels moet je rekening houden.
In februari 2016 legde de Brugse vrederechter een huurder bijvoorbeeld het verbod op om de woning nog langer weer te geven op de website van Airbnb. Indien er alsnog een inbreuk werd vastgesteld, resulteerde dat in een ontbinding van de huurovereenkomst. Auwch! Dus toch maar goed op je tellen passen.
Lees daarom goed de huurovereenkomst na en bespreek vooraf een en ander met jouw verhuurder. Vergeet natuurlijk niet om de gemaakte afspraken ook op papier te zetten. Dan bekom je waterdichte contractuele Airbnb regels. Zoals het hoort.
Wat kost verhuren via Airbnb mij?
Verhuren via Airbnb moet natuurlijk centen in het laatje brengen. Maar je dient echter ook met een aantal kosten rekening te houden. Niet onbelangrijk wanneer je liefst in netto opbrengsten rekent. Daarom leg ik graag even uit met welke kosten je zoal rekening dient te houden.
Airbnb commissie bij verhuren via Airbnb
In de eerste plaats is er de commissie die Airbnb inhoudt. Het gaat over het algemeen om een Airbnb commissie van 3%, maar soms loopt het wel verder op. Dit is bijvoorbeeld het geval indien je wel heel strenge annuleringsvoorwaarden hanteert of zogenoemde ervaringen aanbiedt.
Airbnb belasting bij verhuren via Airbnb
Hiernaast kan ook de gemeente langs de kassa passeren door middel van een zogenoemde toeristenbelasting. Of zo’n toeristenbelasting in jouw gemeente van toepassing is? Dat dien je zelf na te vragen. Je kan de belasting wel rechtstreeks innen via de professionele verhuurtools van Airbnb, dus in principe hoef jij ze niet van jouw inkomsten af te houden. Je dient het enkel door te storten.
Vervolgens zijn er dan weer de andere belastingen die van toepassing zijn. De huurinkomsten zelf hoef je in principe niet aan te geven, maar het geïndexeerd kadastraal inkomen uiteraard wel. Echter zal er wel altijd sprake zijn van gemeubeld verhuur. Dergelijke inkomsten zijn roerende inkomsten en dienen dan weer apart te worden aangegeven. Over het algemeen neemt men aan dat 40% van de huurprijs wordt gevraagd voor de huur van het meubilair. Daarom geef je 40% van de huurprijs aan als roerende inkomsten.
Hiernaast doe je mogelijks wel meer dan gewoon verhuren via Airbnb. Mogelijks bied je bijvoorbeeld extra diensten aan zoals een dagelijks ontbijt of een wasdienst. Zo’n diensten worden op hun beurt opnieuw in een aparte categorie belast.
Tot slot kan er mogelijks ook sprake zijn van een occasionele verhuur of zelfs van beroepsmatige activiteiten. Zeker indien je verschillende panden verhuurt en voortdurend in de weer bent met het onderhoud en het ontvangen van huurders, is dat niet irreëel. In zo’n geval moet je mogelijks als zelfstandige zijn ingeschreven en ook sociale zekerheidsbijdragen betalen.
Een ingewikkelde materie, zoveel is wel duidelijk. Bespreek daarom steeds een en ander met jouw boekhouder. Zo ben je ook fiscaal helemaal in orde en maak je de aangifte een stuk eenvoudiger. Maar zo hoef je ook geen boetes te vrezen.
Een snellere slijtage bij verhuren via Airbnb
Tot slot moet je er ook rekening mee houden dat een komen en gaan van toeristen impliceert dat jouw meubilair en pand sneller slijtage ondervinden. Dat bewijst de praktijk elke keer opnieuw. Uiteraard impliceert ook dat een extra kost. Maar denk eveneens aan extra energie-, water- en gasverbruik. Als je met al deze factoren rekening houdt, blijkt het hoger rendement dat Airbnb etaleert toch vaak tegen te vallen.
Huis of kamer verhuren via Airbnb: waarop let je en is het wel interessant?
Verhuren via Airbnb is in België toegelaten, maar dan moet je wel een aantal wettelijke Airbnb regels respecteren. Hiernaast dien je ook rekening te houden met de regels van Airbnb en eventuele contractuele Airbnb regels zoals opgenomen in een huurovereenkomst.
Je zal mogelijks moeten investeren in brandveiligheid en bij de verzekeraar langs moeten gaan. Je dient eveneens rekening te houden met een ingewikkelde fiscale benadering, waardoor je maar beter een boekhouder inschakelt voor jouw aangifte personenbelasting. En oh, vergeet een eventuele toeristenbelasting niet…
Vervolgens moet je weten dat je veel tijd moet investeren in de verhuur via Airbnb. Je moet gasten voortdurend ontvangen, lakens vervangen, de woning opkuisen na vertrek… En daartegenover staan dan weer heel wat extra investeringen en een versnelde slijtage. In combinatie met een beperkte bezettingsgraad van gemiddeld 30 tot 40%, blijkt het rendement van het verhuren via Airbnb zelden dit van klassieke verhuring te overtreffen. Maar staar je ook daar niet blind op: dergelijke cijfers variëren sterk en in toeristische regio’s zal een hoger rendement heus wél mogelijk zijn.
Maar verhuren via Airbnb doe je dan ook als liefhebber. Omdat je ervan houdt om nieuwe mensen te ontmoeten. Omdat je het toeristen graag een unieke ervaring bezorgt. Gewoon, omdat je het zelf leuker vindt. Maar niet om even wat extra rendement te incasseren en vervolgens op je lauweren te rusten. Laat dat de belangrijkste conclusie zijn.
