Sinds 2022 is een asbest attest verplicht in Vlaanderen. Hiervoor dient er een asbestattest deskundige langs te komen. Op dit moment is een asbestattest bij verkoop verplicht, alsook bij een schenking. In de toekomst worden de toepasselijke regels nog strenger. We merken dat veel mensen nog vragen hebben over het verplichte asbest attest. Wat kost een asbestattest? Is een asbestattest verplicht bij verhuur? En wie mag een asbest attest opmaken? Het antwoord op deze en andere vragen vind je hieronder.
Gevaar van asbest
Asbest is een minerale vezel die in het verleden vaak werd gebruikt in de bouw, vanwege zijn brandwerende eigenschappen, betaalbaarheid en goede eigenschappen. Echter, langdurige blootstelling aan asbestvezels kan ernstige gezondheidsproblemen veroorzaken, waaronder asbestose (een chronische longziekte) en verschillende vormen van kanker, zoals longkanker en mesothelioom. Deze ziektes ontstaan wanneer de minuscule asbestvezels worden ingeademd en vast komen te zitten in het lichaam, waar ze ontstekingen en littekens kunnen veroorzaken.
Vlaanderen streeft ernaar om een asbestveilige regio te worden, dit om de gezondheid en het welzijn van haar inwoners te beschermen. Dit ambitieuze plan houdt in dat alle asbesthoudende materialen in Vlaamse gebouwen en infrastructuur veilig worden verwijderd en vervangen door veiligere alternatieven. Deze inspanningen dragen bij aan een gezondere leefomgeving en verminderen het risico op ernstige gezondheidsproblemen bij de Vlaamse bevolking.
Wat is het asbestattest?
Het asbestattest is een attest dat informatie bevat over de asbestinventarisatie van een gebouw, daarom wordt het ook wel eens een asbestinventarisattest genoemd. Op basis van de inventarisatie zal OVAM het asbestattest afleveren. Het asbestattest van OVAM bevat informatie over of de woning al dan niet asbestveilig is, welke gebouwonderdelen asbest bevatten, wat de staat is van het aanwezige asbest en hoe het asbest veilig kan worden verwijderd of beheerd. Dankzij het asbestattest kan de eigenaar veilig verbouwingen uitvoeren en weet hij hoe hij het gebouw asbestveilig kan maken.
Doordat de asbestinventarisatie enkel een niet-destructief luik omvat – dit wil zeggen dat er bij het onderzoek geen schade aan het gebouw wordt toegebracht –, gaat het vaak om een risico-inschatting. Desondanks kunnen kleine beschadigingen, met name voor het afnemen van stalen voor een laboanalyse, wel noodzakelijk zijn.
Asbestattest: vanaf wanneer verplicht?
Het asbestattest opmaken is sinds 23 november 2022 verplicht indien het gaat om de verkoop van een woning of een gebouw dat voor 2001 is gebouwd. Het is dus enkel zo dat een asbestattest bij verkoop verplicht is, niet bij verhuur. De verhuurder die over een asbestattest beschikt, is dan weer wel verplicht om hiervan een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurder. Ook is een asbestattest enkel verplicht voor gebouwen met een oppervlakte van 20 m² of meer. Er wordt wel rekening gehouden met de oppervlakte van het gebouw waar een kleine eenheid, bijvoorbeeld een studio, deel van uitmaakt.
Vanaf 1 mei 2025 komen er strengere regels met betrekking tot het asbestattest bij een appartement. Voor collectieve gebouwen zal een asbestattest dan verplicht zijn voor zowel de private als gemeenschappelijke delen die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen.
Het is de ambitie van Vlaanderen om op termijn iedere gebouweigenaar over een asbestattest te laten beschikken. Deze verplichting zal in 2032 ingaan. Voor gebouwen die na 2000 zijn gebouwd, zal een asbestattest echter niet verplicht worden. In deze gebouwen is in principe geen asbesthoudend materiaal gebruikt, want toen was er al een verbod van toepassing.
Opgelet: in tegenstelling tot wat men soms denkt, is een asbest attest niet alleen bij verkoop verplicht. Het gaat om elke vorm van overdracht onder levenden. Hierdoor zal een asbest attest bij schenking of bij de overdracht van een gebruiksrecht ook verplicht zijn. Enkel bij een erfenis is een asbestattest niet verplicht.
Asbestattest aanvragen
Als je met een vastgoedmakelaar werkt, zal het meestal de vastgoedmakelaar zijn die een asbestattest deskundige inschakelt. Meestal zitten de kosten hiervoor vervat in de commissie die de makelaar ontvangt. Als je zonder een makelaar werkt, moet je zelf een asbestattest aanvragen. Hiervoor neem je contact op met een asbestattest deskundige. Een asbestattest deskundige is een expert die een speciale opleiding heeft gevolgd en die is geslaagd voor een examen. Op de website van de OVAM is een lijst met gecertificeerde deskundigen te vinden.
De asbestattest deskundige komt langs en voert een inventarisatie uit. Op basis van de ingevoerde gegevens genereert OVAM een asbestattest. De asbestattest deskundige ontvangt dit in digitale vorm en zal het digitale bestand overhandigen. Als je een notaris inschakelt om de woning te verkopen, kun je de notaris mandateren om een asbestattest deskundige in te schakelen.
Asbestattest bij verkoop
Bij de verkoop van een woning die voor 2001 is gebouwd, is een asbest attest verplicht. Het asbest attest hoeft nog niet opgemaakt te zijn wanneer kandidaat-kopers langskomen. Wel moet het asbestattest bij de compromis aan de koper worden overhandigd. Veel geïnteresseerde kopers zullen bij het plaatsbezoek echter al het asbestattest willen bekijken, waardoor het aan te raden is om het al eerder op te laten stellen. In de onderhandse verkoopovereenkomst wordt opgenomen dat de koper het asbestattest heeft ontvangen. Ook de datum en de unieke code van het asbestattest, net als een samenvattende conclusie van het attest, wordt in de verkoopovereenkomst opgenomen.
Bij het opstellen van de authentieke akte zal de notaris controleren of er een geldig asbestattest werd overhandigd. Hij zal onder meer controleren of het nummer bestaat en het attest nog geldig is. Indien er niet aan de voorwaarden is voldaan, kan de koper de nietigheid van de overeenkomst vorderen. De verkoop gaat dan niet door en de koper krijgt zijn voorschot terug. Als het asbestattest geldig is, dient de notaris een aantal verplichte vermeldingen op te nemen in de authentieke akte.
Verloop van een asbestinventarisatie
De asbestattest deskundige zal langskomen in de woning en er een niet-destructief onderzoek uitvoeren. De asbestattest deskundige analyseert alle asbestverdachte materialen, bepaalt het risico en de toestand en geeft advies over onder meer de mogelijke verwijderingsmethodiek. Lokaal kan de asbestattest deskundige kleine monsters wegnemen, maar het is niet de bedoeling dat men begint te kappen in de muren of vloeren. Als eigenaar kun je wel vrijwillig de toestemming geven voor een aanvullend destructief onderzoek, bijvoorbeeld als je toch van plan bent om te renoveren. De asbestattest deskundige neemt ook altijd situeringsfoto’s en detailfoto’s die in de databank van OVAM worden opgeladen. Daarbij zal de asbestattest deskundige rekening houden met de privacy van de bewoner.
Gevolgen van het asbestattest
Als de conclusie asbestveilig is, is dat uiteraard goed nieuws. Let wel op, want dit wil niet zeggen dat er 100% zeker geen asbest in de woning aanwezig is. Asbestveilig en asbestvrij zijn geen synoniemen. Er kunnen nog steeds verborgen asbestmaterialen in de woning aanwezig zijn.
Het voornaamste doel van het asbestattest is informeren. Als het asbestattest aangeeft dat de woning niet asbestveilig is, kun je bij een renovatie beslissen om deze te verwijderen. Op het asbestattest is aangegeven hoe je de woning asbestveilig kan krijgen. In sommige gevallen kan men aangeven dat het nodig is om deze materialen dringend te verwijderen, maar vaak volstaat het om maatregelen te nemen of om ze zorgvuldig te beheren.
Asbestattest: hoe lang geldig?
Op het asbestattest is de geldigheidsduur weergegeven. Over het algemeen is een asbestattest tien jaar geldig, maar soms geldt er een kortere geldigheidstermijn. Ook als de geldigheidsduur nog niet verstreken is, moet je soms een nieuw asbestattest aanvragen. Dit is het geval als er nieuwe asbesthoudende materialen worden ontdekt, er werken worden uitgevoerd waardoor de toestand van niet-asbestveilig naar asbestveilig is geëvolueerd of als de toestand van de asbesthoudende materialen door een incident zichtbaar is gewijzigd. Over het algemeen ligt de asbest attest prijs lager bij een vernieuwing.
Hoeveel kost een asbestattest?
Elke asbestattest deskundige kan zelf een asbestattest prijs vastleggen. Hier geldt dus de vrije markt. Sommige deskundigen hanteren een standaardprijs, bij andere deskundigen is het afhankelijk van de omvang van het gebouw, de renovatiegraad, het aantal monsterafnames en dergelijke meer. Over het algemeen ligt de kostprijs van een asbestattest hoger als je vrijwillig aanvullend onderzoek laat uitvoeren. Het is aan te raden om verschillende offertes aan te vragen als je de scherpste asbest attest prijs wilt. Weet dat de OVAM hoe dan ook een retributie van vijftig euro vraagt voor de aflevering van het asbestattest. Over het algemeen zal de asbestattest deskundige dit aan de aanvrager doorrekenen.
