DELEN

In deze gids focussen we op de opzegmodaliteiten met betrekking tot de huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats. Geen eenvoudige materie, want er bestaan verschillende sets regels op basis van de duurtijd van de huurovereenkomst. Bovendien heeft het nieuw Vlaams huurdecreet een en ander gewijzigd. Daarom maken we in deze gids vaak het onderscheid tussen overeenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 (vroegere reglementering) en de huurovereenkomsten die vanaf dan werden afgesloten (Vlaams huurdecreet).

De huurovereenkomst van negen jaar blijft ook onder het Vlaams huurdecreet de basis, terwijl daarnaast ook de contracten van korte duur blijven bestaan. Op vlak van opzegmodaliteiten wijzigt men echter een en ander. In onderstaande gids vind je alles wat je moet weten over de opzegging van de huurovereenkomst en dit op basis van de tweedeling die sinds 1 januari 2019 op de huurmarkt heerst, het onderscheid tussen de regels voor verhuurder en huurder en het onderscheid op basis van de duurtijd van de overeenkomst (korte duur / negen jaar).

Opzegging huurovereenkomst bij huurovereenkomsten van 9 jaar

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst opzeggen. De termijnen en voorwaarden zijn echter niet identiek. Bovendien heeft het Vlaams huurdecreet hier een en ander gewijzigd.

Opgelet: Een aantal bepalingen zijn van aanvullend recht. Zo kan men in de huurovereenkomst een aantal opzegrechten van de verhuurder uitsluiten.

A – Opzegging huurovereenkomst gesloten voor 1 januari 2019

Opzeg huurovereenkomst door huurder: De huurder kan de huurovereenkomst opzeggen mits het naleven van een opzegtermijn van drie maanden.

In de eerste driejarige periode is er wel een schadevergoeding verschuldigd. In het eerste jaar gaat het om een schadevergoeding van drie maand huur, in het tweede jaar van twee maand huur en in het derde jaar van één maand huur. Nadien is geen schadevergoeding verschuldigd. De huurder kan bovendien de huurovereenkomst opzeggen zonder enige reden op te geven.

De verhuurder moet overigens verplicht de huurovereenkomst registreren binnen een termijn van twee maanden. Doet de verhuurder dit niet? Dan kan je als huurder het gehuurde pand zonder opzeg of vergoeding verlaten.

Opzeg huurovereenkomst door verhuurder: De verhuurder kan enkel de huurovereenkomst opzeggen indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. Het gaat met name om volgende gevallen:

Opzeggrond Extra informatie Opzegtermijn Schadevergoeding
Opzegging huurovereenkomst door verhuurder omwille van persoonlijke bewoning. De verhuurder kan de huurovereenkomst op elk moment opzeggen voor persoonlijke bewoning. Hij dient dit wel te motiveren.

Het betreft niet alleen de persoon van de verhuurder, maar ook een aantal verwanten die de woonst zouden bewonen (mits een aantal uitzonderingen binnen de eerste driejarige periode).

Er geldt een verplichting van continue bewoning gedurende minstens twee jaar.

Zes maanden Geen, maar wel een sanctie van 18 maanden huur bij niet-continue bewoning gedurende minimaal twee jaar.
Opzegging huurovereenkomst door verhuurder omwille van werkzaamheden De verhuurder kan de overeenkomst op het einde van de 1ste/2de driejarige periode opzeggen voor het uitvoeren van werken.

De opzeggingsbrief en de werken zelf moeten wel aan een aantal voorwaarden voldoen.

De werken moeten bovendien binnen zes maanden aanvangen en moeten eindigen binnen 24 maanden.

Zes maanden Geen, maar wel een schadevergoeding van 18 maanden huur indien de verhuurder de voorwaarden en termijnen niet respecteert.
Opzegging huurovereenkomst door verhuurder zonder opgave van redenen. Mogelijkheid om geen reden op te geven en de huurovereenkomst op te zeggen op het einde van de eerste en tweede driejarige periode. Zes maanden Stopzetting na eerste driejarige periode: 9 maanden huur.

Stopzetting na tweede driejarige periode: 6 maanden huur.

Tegenopzegging huurovereenkomst door huurder: Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, mag de huurder steeds een tegenopzegging indienen. Dan geldt er een opzegtermijn van één maand zonder dat de huurder een schadevergoeding dient te betalen. Dit is ook het geval indien de tegenopzegging geschiedt tijdens de eerste driejarige periode. Zo krijgt de huurder die een nieuw pand moet zoeken een maximale vrijheid.

B – Opzegging huurovereenkomst gesloten vanaf 1 januari 2019

De grote lijnen met betrekking tot de opzegging blijven hier identiek. Daarvoor verwijs ik graag naar bovenstaand overzicht. Enkel wat de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder betreft, zijn er een aantal verschillen. Ik geef de tabel nogmaals weer. De wijzigingen zijn in het rood aangegeven. De mogelijkheid voor tegenopzegging door de huurder blijft overigens ook gewoon bestaan, net zoals de verplichting om de huurovereenkomst te laten registreren en de bijhorende sanctie.

Opzeggrond Extra informatie Opzegtermijn Schadevergoeding
Opzegging huurovereenkomst door verhuurder omwille van persoonlijke bewoning. De verhuurder kan de huurovereenkomst op elk moment opzeggen voor persoonlijke bewoning. Hij dient dit wel te motiveren.

Het betreft niet alleen de persoon van de verhuurder, maar ook een aantal verwanten die de woonst zouden bewonen.

Er geldt een verplichting van continue bewoning gedurende minstens twee jaar.

Tijdens de eerste drie jaar kan de verhuurder echter enkel opzeggen voor zichzelf.

De verhuurder kan nadien ook opzeggen voor bewoning door de wettelijk samenwonende partner (vroeger kon dit enkel voor de echtgenoot/echtgenote).

Zes maanden Geen, maar wel een sanctie van 18 maanden huur bij niet-continue bewoning gedurende minimaal twee jaar.
Opzegging huurovereenkomst door verhuurder omwille van werkzaamheden. De verhuurder kan de huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste driejarige periode op elk ogenblik opzeggen. Hij is niet langer beperkt tot het moment van het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode.

De opzeggingsbrief moet aan een aantal voorwaarden voldoen en er gelden ook financiële drempels ten aanzien van deze werken.

De werken moeten bovendien binnen zes maanden aanvangen en moeten eindigen binnen 24 maanden.

Zes maanden Geen, maar wel een schadevergoeding van 18 maanden indien de verhuurder de voorwaarden en termijnen niet respecteert.
Opzegging huurovereenkomst door verhuurder zonder opgave van redenen. Mogelijkheid om geen reden op te geven en de huurovereenkomst op te zeggen op het einde van de eerste en tweede driejarige periode. Zes maanden Stopzetting na eerste driejarige periode: 9 maanden huur.

Stopzetting na tweede driejarige periode: 6 maanden huur.

Opzegging huurovereenkomst bij huurovereenkomst van drie jaar

Hoewel de huurovereenkomst van 9 jaar de regel is, mogen de partijen ook een overeenkomst van bepaalde duur sluiten. Wel is de maximale duur dan vastgesteld op drie jaar. Ook hier moet ik een onderscheid maken tussen de vroegere en de huidige reglementering, zij het hier wel een stuk beknopter.

A – Opzegging huurovereenkomst gesloten voor 1 januari 2019

Tenzij de partijen in het contract hiervan afweken, kan de huurovereenkomst niet vroegtijdig worden opgezegd. Dit kan enkel op het einde van de huurovereenkomst om de automatische verlenging te voorkomen. Dan moet men wel een opzegtermijn van drie maanden voor het einde van de voorziene termijn respecteren. Het tijdig betekenen van de opzeg is met andere woorden een must.

B – Opzegging huurovereenkomst gesloten vanaf 1 januari 2019

Hier zijn de regels grondig gewijzigd en kiest men voor extra bescherming voor de huurder. De verhuurder zal niet langer eenzijdig kunnen opzeggen, terwijl de huurder dit wel kan. De huurder moet dan wel een opzegtermijn van drie maanden respecteren. De huurder zal bovendien een schadevergoeding moeten betalen van 3/2de maand bij een opzeg tijdens het eerste jaar, 2/2de maand bij een opzeg tijdens het tweede jaar en 1/2de maand bij een opzeg in de derde maand.

De registratieplicht en de bijhorende sanctie (zie eerder) geldt bovendien vanaf nu ook voor huurovereenkomsten van korte duur.

Nieuw: bijzondere regeling bij overlijden van de huurder

Volgens de oude regels blijft de huurovereenkomst gewoon verder lopen bij het overlijden van de huurder. De erfgenamen treden dan in de voetsporen van de overleden huurder en moeten de huur betalen of de huurovereenkomst opzeggen. Onaangenaam voor de huurders, maar soms ook voor de verhuurder indien er sprake is van insolvabiliteit en het pand niet opnieuw kan worden verhuurd.

In het nieuw Vlaams Huurdecreet heeft men dan ook een oplossing voorzien. De huurovereenkomst zal dan automatisch een einde nemen op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen moeten dus nog maximaal twee maanden huur betalen, net zoals een extra vergoeding van één maand huur. De erfgenamen die net willen dat de huurovereenkomst blijft lopen, kunnen dit echter ter kennis brengen van de verhuurder. De decreetgever zocht hier naar een pragmatische oplossing waarbij de belangen van zowel de huurder als de verhuurder ten opzichte van elkaar werden afgewogen.

Huurovereenkomst opzeggen: voorbeeld opzeggingsbrief

Wil je de huurovereenkomst opzeggen? Dan zal je een opzeggingsbrief aan de tegenpartij moeten bezorgen. Doe dit steeds per aangetekend schrijven. Hieronder vind je twee voorbeelden.

A- Opzeg huurovereenkomst door huurder: huurovereenkomst 9 jaar opzeggen voorbeeld opzeggingsbrief

Aangetekend

Aan:
Plaats, datum

Betreft: Opzeg huurovereenkomst door huurder

 

Geachte,

Hierbij wens ik / wensen wij de huurovereenkomst voor het onroerend goed gelegen te

ondertekend op

en een aanvang nemend op

op te zeggen.

De opzeggingstermijn bedraagt drie maanden huur en gaat in op …/…/… om te eindigen op …/…/… . De opzegvergoeding bedraagt 0 / 1 / 2 / 3 maanden huur en zal naar uw rekening worden overgeboekt.

Ten gevolge van deze beëindiging zullen wij u tegen het einde van de opzeggingstermijn telefonisch contacteren ter overhandiging van de sleutels en het opstellen van de plaatsbeschrijving.

Met vriendelijke groeten

Naam / namen & handtekening(en)

B – Opzeg huurovereenkomst door verhuurder: huurovereenkomst 9 jaar opzeggen voorbeeld opzeggingsbrief

Aangetekend

Aan:
Plaats, datum

 

Betreft: Opzeg huurovereenkomst door verhuurder

 

Geachte,

Hierbij wens ik / wensen wij de huurovereenkomst voor het onroerend goed gelegen te

ondertekend op

en een aanvang nemend op

op te zeggen.

Dit om volgende reden: persoonlijke bewoning* / werkzaamheden** (of zonder opgave van reden).  (Neem de nodige vermeldingen op*/**)

De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden huur en gaat in op …/…/… om te eindigen op …/…/…. De opzegvergoeding bedraagt 0 / 6 / 9 maanden huur en zal naar uw rekening worden overgeboekt.

Ten gevolge van deze beëindiging zullen wij u tegen het einde van de opzeggingstermijn telefonisch contacteren ter ontvangst van de sleutels en het opstellen van de plaatsbeschrijving.

Met vriendelijke groeten

Naam / namen & handtekening(en)

* Voeg de nodige bewijsstukken toe en noteer concreet de naam van de  persoon die het goed zal bewonen. Noteer eveneens de verwantschap.


** Voeg de nodige bewijsstukken toe (uitgereikte bouwvergunning, gedetailleerd bestek, beschrijving van de werken met gedetailleerde kostenraming, contract aanneming) en vermeld in welke mate voldaan is aan de (financiële) voorwaarden die de wetgever stelt ten aanzien van deze opzeggingsmodaliteit.

Wat na de opzegging van de huurovereenkomst?

Op het einde van de huurovereenkomst – ongeacht of het nu gaat om een automatische beëindiging van de huurovereenkomst, een ontbinding van de huurovereenkomst of een stopzetting van de huurovereenkomst met opzegging en aangenomen dat er geen sprake is van een stilzwijgende verlenging  –  rusten er nog een aantal verplichtingen op de partijen. Zo moet je als huurder het pand teruggeven in dezelfde staat. Men zal dan ook een plaatsbeschrijving opstellen. Indien alles in orde is, zal de verhuurder de huurwaarborg vrijgeven.

Overigens kan de huurder wel om een verlenging wegens buitengewone omstandigheden verzoeken. Om het met een oud gezegde samen te vatten: wie zich voor de hond verhuurt, moet de botten kluiven. Dat neemt de strikte huurwetgeving in België nu eenmaal heel letterlijk. Maar dat is een ander verhaal.

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Please enter your comment!
Please enter your name here