De aankoop van de eerste, eigen woning is altijd al fiscaal aangemoedigd. Dat is ook logisch, want een eigen woning is nog steeds een van de beste garanties op een betaalbaar pensioen. Daarnaast heeft men via het stelsel van de meeneembaarheid ook een verhuizing naar een andere eigen woning fiscaal voordelig gehouden, op voorwaarde dat de huidige woning wordt verkocht. De Vlaamse regering gooit in 2022 de woonfiscaliteit volledig overhoop en onder meer de meeneembaarheid zal daarbij uitdoven. Toch kan je er nog tot en met eind 2023 een beroep op doen.
Wat is de meeneembaarheid?
De meeneembaarheid is een Vlaamse maatregel op basis waarvan kopers het betaalde verkooprecht (registratiebelasting) deels kunnen meenemen wanneer ze een nieuwe woning kopen en hun oude woning verkopen. Ze moeten dus minder verkooprecht betalen. In de praktijk maakt men ook wel eens het onderscheid tussen de meeneembaarheid door verrekening en de meeneembaarheid door teruggave.
Om van de meeneembaarheid te kunnen genieten, gelden er wel een aantal voorwaarden die per medekoper worden beoordeeld. Enkel de medekopers die aan de voorwaarden voldoen, kunnen van de meeneembaarheid van registratierechten genieten. Volgende voorwaarden gelden voor de meeneembaarheid van registratiekosten:
- De koper is een natuurlijk persoon en geen vzw of vennootschap
- Het gaat om een zuivere aankoop en een zuivere verkoop (er wordt een echte prijs betaald en er is bijvoorbeeld geen sprake van een huizenruil)
- Op de eerste woning zijn verkooprechten betaald
- De eerste woning en de nieuwe woning zijn in het Vlaamse Gewest gelegen
Het is niet automatisch zo dat het volledig betaalde verkooprecht wordt gerecupereerd. Dit is namelijk beperkt tot een maximaal bedrag. In 2019 heeft men nog beslist dat dit bedrag jaarlijks zou worden geïndexeerd. Per 2021 bedraagt het 13.000 euro. Dit bedrag wordt beperkt volgens de verhouding van het aandeel dat men moet betalen in het verkooprecht van de nieuwe woning.
De meeneembaarheid door verrekening
De meeneembaarheid door verrekening is de situatie waarbij een nieuwe woning of een nieuw stuk bouwgrond wordt gekocht nadat de eerste woning is verkocht. In dit geval wordt het een en ander meteen verrekend en moet men gewoon minder verkooprecht betalen. Aan de meeneembaarheid door verrekening kleven een aantal aanvullende voorwaarden:
- De koper moet gedurende achttien maanden voor de verkoop zijn hoofdverblijfplaats in de eerste woning hebben gehad.
- De aankoop van de nieuwe woning moet binnen twee jaar na de verkoop van de eerste woning gebeuren.
- De koper moet binnen een termijn van twee jaar vanaf de registratie van de authentieke akte zijn hoofdverblijfplaats vestigen in de tweede woning. Bij de aankoop van een bouwgrond geldt een termijn van vijf jaar.
De meeneembaarheid door teruggave
Bij de meeneembaarheid door teruggave gaat het om de situatie waarbij de nieuwe woning of de bouwgrond voor de verkoop van de eerste woning wordt gekocht. In dat geval moet de koper eerst het volledige verkooprecht betalen en zal men later, bij de verkoop van de eerste woning, een deel terugkrijgen. Hierbij gelden verder dezelfde domiciliëringsvoorwaarden als bij de meeneembaarheid door verrekening. De eerste woning dient bovendien binnen twee jaar na de aankoop van de tweede woning te worden verkocht.
De meeneembaarheid dooft uit
De Vlaamse regering heeft al verschillende keren aan de woonfiscaliteit gerommeld. Eerder besliste het bijvoorbeeld om vanaf 2020 de Vlaamse woonbonus af te schaffen. Nu heeft de Vlaamse regering beslist om het verkooprecht op de enige eigen woning van 6% naar 3% (en in sommige gevallen zelfs maar 1%) te verlagen en deze op de tweede eigen woning, waarvoor op federaal niveau wel nog steeds een woonbonus bestaat, van 10% naar 12% te verhogen. Deze regels gaan in op 1 januari 2022 en de datum van de authentieke akte is dan ook bepalend. Op een akte die eind december 2021 wordt verleden, is dus dubbel zoveel verkooprecht te betalen dan op een akte die enkele dagen later wordt verleden. Het verschil voor een modale woning bedraagt al snel bijna 10.000 euro.
Daarnaast zal het hierboven aangehaalde stelsel van de meeneembaarheid uitdoven. Op termijn zullen mensen die hun eerste, eigen woning verkopen dus niet langer een korting kunnen krijgen op het verkooprecht van hun nieuwe woning. De meeneembaarheid zal uiteindelijk volledig worden afgeschaft op 1 januari 2024.
Hoe kan ik nog een beroep doen op de meeneembaarheid?
Omdat de meeneembaarheid op 1 januari 2024 wordt afgeschaft, is het noodzakelijk dat de authentieke akte ten laatste op 31 december 2023 wordt verleden. Verder heeft de Vlaamse regering al aangegeven dat de meeneembaarheid niet kan worden gecombineerd met het verlaagde verkooprechttarief. Dit wil zeggen dat kopers vanaf 1 januari 2022 en tot en met 31 december 2023 een keuze moeten maken:
- Het nieuwe lagere verkooprecht van 1% of 3%, maar dan zonder de toepassing van de meeneembaarheid
- Het oude tarief van 5% of 6%, maar dan met de toepassing van de meeneembaarheid
Voor wie nog niet eerder een woning heeft gekocht, is het lagere verkooprecht de logische keuze. Zij kunnen namelijk geen meeneembaarheid toepassen. Wie wel al een woning heeft gekocht, dient te berekenen wat voor hem de meest voordelige oplossing is.
Bovenstaande regel geldt enkel voor wie een eerste woning koopt. Voor wie een tweede, derde of vierde woning koopt, blijft de meeneembaarheid gewoon van toepassing tot en met 31 december 2023. Deze mensen dienen vanaf 1 januari 2022 wel al meteen 12% verkooprecht te betalen in plaats van 10% verkooprecht.
Meeneembaarheid berekenen en vergelijken
Voor kopers is het aangeraden om vooraf goed na te denken over de keuze die ze maken. Stel bijvoorbeeld dat een ongelukkige koper op 1 oktober 2021 een huis in Oostrozebeke koopt voor 350.000 euro. Hij diende hierop het hogere verkooprecht van 6% te betalen en heeft geen recht op de woonbonus. Hij moet met andere woorden 21.000 euro verkooprecht betalen.
Dezelfde koper beslist later om een nieuwe woning te kopen in Gent voor een bedrag van 600.000 euro. De akte voor deze nieuwe woning wordt op 31 december 2023 verleden en er is voldaan aan de voorwaarden voor de meeneembaarheid. Als hij kiest voor het lagere tarief van 3%, moet hij op deze woning 18.000 euro verkooprecht betalen. Als hij kiest voor het hogere tarief van 6% is dit 36.000 euro, maar dan kan hij wel de meeneembaarheid toepassen. Uiteraard weten we nog niet wat de bovengrens van de meeneembaarheid zal zijn in 2023. Als dit bijvoorbeeld 13.500 euro is, moet hij in de praktijk niet 36.000 euro maar 22.500 euro betalen. In zijn geval is het dan beter om niet te kiezen voor de meeneembaarheid, maar om te kiezen voor het lagere tarief: dan betaalt hij ‘slechts’ 18.000 euro verkooprecht.
Na 2024 heeft deze koper geen recht meer op de meeneembaarheid, hij betaalde 10.500 euro meer verkooprecht en hij heeft geen recht op enig fiscaal voordeel. Hij kan alleen eens goed vloeken en hopen dat de verlaging van de verkooprechten ervoor zorgt dat woningen nog duurder worden. Of hij kan hopen dat de Vlaamse regering zich binnen een paar jaar nog maar eens bedenkt en het stelsel van de meeneembaarheid opnieuw invoert.