Net zoals op andere domeinen wijzigt er ook op het gebied van vastgoed in 2022 het een en ander. De opmerkelijkste wijziging is die van het registratierecht in 2022, maar ook de invoering van een asbestattest in 2022 en de verplichte schatting door de bank wijzigt de manier waarop transacties met vastgoed in 2022 plaatsvinden. De belangrijkste wijzigingen op het gebied van vastgoed in 2022 zijn hieronder terug te vinden.
Registratierecht in 2022
Een van de belangrijkste nieuwigheden op het gebied van vastgoed in 2022 is de berekening van het verschuldigde registratierecht in 2022. De Vlaamse tarieven worden namelijk grondig gewijzigd. Voor wie een gezinswoning koopt, is er goed nieuws omtrent het registratierecht in 2022. Het registratierecht in 2022 wordt voor hen namelijk verlaagd van 6% naar 3%. Voor wie de woning ingrijpend energetisch renoveert of sloopt en heropbouwt is er ook goed nieuws omtrent het registratierecht in 2022: voor hen bedraagt het tarief zelfs maar 1%. Voor wie geen gezinswoning koopt, maar bijvoorbeeld een tweede woning, stijgt het registratierecht in 2022 van 10% naar 12%. Voor hen is er dus minder goed nieuws omtrent het registratierecht in 2022.
Tegenover de verlaging van het registratierecht in 2022 staat een andere maatregel: de meeneembaarheid wordt vanaf 1 januari 2024 afgeschaft. Via het stelsel van de meeneembaarheid is het mogelijk om reeds betaalde registratierechten mee te nemen bij de aankoop van een nieuwe woning, op voorwaarde dat de oude woning wordt verkocht. Dat zal in de toekomst niet meer mogelijk zijn.
Tot begin 2024 geldt er een overgangsfase en krijg je de keuze. Je kan kiezen voor het lagere registratierecht van 2022, maar dan zonder de meeneembaarheid. Of je kiest voor het registratierecht zoals het van toepassing was op vastgoed in 2021, met de hogere tarieven én de meeneembaarheid. Het staat je vrij om zelf de berekening te maken en om na te gaan wat voor jou de interessantste optie is: het vernieuwde registratierecht in 2022 of de regeling zoals die in 2021 bestond.
Verplichte schatting door de bank
Een andere nieuwigheid op het gebied van vastgoed in 2022 is dat de bank altijd een schatting moet uitvoeren als je een hypothecaire lening afsluit. Deze maatregel komt er op basis van richtlijnen van de Europese Bankenautoriteit. Ook bij een lening voor de aankoop van vastgoed in 2021 werd er al eens om een schatting gevraagd, maar vaak enkel bij duurdere woningen of bij een beperkte eigen inbreng. Nu wordt zo’n schatting dus de regel en niet langer de uitzondering.
De bedoeling van de Europese Bankenautoriteit is dat de banken meer zekerheid krijgen over de waarde van de hypothecaire onderpanden. Als de geschatte waarde van een pand lager ligt dan de overeengekomen koopsom, kan je in principe hoogstens de werkelijke waarde van het vastgoed in België lenen. Dat is nodig, want zeker in grootsteden wordt er al eens boven de marktwaarde geboden.
Het is echter niet zo dat je voor de aankoop van vastgoed in 2022 telkens een schatter zal moeten betalen. Er bestaan namelijk databases die werken op basis van statische modellen en die ook een goede schatting kunnen maken. Dergelijke databases worden al langer gebruikt, ook door de verzekeringssector.
Verminderde onroerende voorheffing bij nieuwbouw
Wie sinds 1 januari 2016 een omgevingsvergunning voor een nieuwbouw indient, maakt aanspraak op een vermindering van de onroerende voorheffing. Daarvoor moet de nieuwbouw wel voldoende energiezuinig zijn. De energiezuinigheid wordt daarbij bepaald door middel van het zogenaamde E-peil. Hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger een woning is. Afhankelijk van het E-peil bedraagt de vermindering 50% of 100%. Deze vermindering wordt gedurende 5 jaar toegekend.
Voor vastgoed in 2022 worden de E-peilen die in aanmerking komen voor een vermindering van de onroerende voorheffing verlaagd. Voor vastgoed in 2022 geldt dat het E-peil E20 moet bedragen voor 50% korting of E10 voor een vermindering van 100%. Dit wil zeggen dat de eisen strenger worden. Dat geldt niet voor alle vastgoed in 2022, want de reeds in het verleden toegekende verminderingen blijven gewoon behouden. Enkel voor omgevingsvergunningsaanvragen voor nieuwbouwwoningen die vanaf 1 januari 2022 worden ingediend, gelden de strengere eisen. Vanaf 2023 zullen de eisen overigens opnieuw strenger worden. Ook daarbij geldt dat reeds toegekende verminderingen behouden blijven.
Verplicht om het vernieuwde EPC-attest te gebruiken
Bij de verkoop van een woning is het verplicht om over een EPC-attest te beschikken. Een EPC-attest geeft aan hoe energiezuinig of -onzuinig een woning is. Door middel van het EPC-attest kunnen kopers een gefundeerde beslissing nemen en krijgen ze vooraf een idee van de energetische prestaties van de woning. Zo’n EPC-attest blijft tien jaar geldig. In 2019 werd het EPC-attest in een nieuw jasje gestoken en werd er extra informatie opgenomen, om kopers nog beter te informeren. Voor vastgoed in 2022 blijft het EPC-attest verplicht, dat verandert niet. Wel is het zo dat het vernieuwde EPC-attest moet worden gebruikt. De oude EPC-attesten die voor 2019 zijn opgesteld, mogen niet meer worden gebruikt.
Verbod op stookolietanks
Stookolietanks zijn heel vervuilend en daar wil Vlaanderen komaf mee maken. Daarom is het vanaf 2022 verboden om nog langer een nieuwe stookolieketel te plaatsen als er een gasaansluiting in de straat ligt. Bij de bestaande ketels mogen kleine herstellingen wel nog worden uitgevoerd, maar het ketellichaam mag niet worden vervangen. Als er geen aardgasaansluiting is, geldt deze regel niet en mogen er wel nog steeds stookolieketels worden geplaatst en vervangen.
Enkel voor nieuwbouwgebouwen en voor gebouwen die ingrijpend energetisch worden gerenoveerd én die een bouwvergunningsaanvraag hebben vanaf 1 januari 2022 geldt een totaalverbod. Het plaatsen van een stookolieketel is er ook verboden als er geen aardgasaansluiting mogelijk is.
In principe geldt het verbod vanaf 1 januari 2022, maar door de coronapandemie en de oplopende leveringstermijnen heeft de regering zich ietwat soepel opgesteld. Als de stookolieketel uiterlijk op 18 november 2021 was besteld en uiterlijk op 31 maart 2022 is geplaatst, volgt er geen boete.
Asbestattest in 2022
Een van de doelstellingen van Vlaanderen is om onze regio tegen 2040 asbestveilig te maken. Daarvoor moeten er dringend een aantal stappen worden gezet. Een daarvan zal in de loop van 2022 al effect hebben: bij de verkoop van vastgoed in 2022 zal het verplicht worden om een asbestattest voor te leggen als het huis is gebouwd voor 2001. Hiervoor zal een gecertificeerde asbestdeskundige een asbestinventarisatie uitvoeren. Kopers zullen hierdoor op de hoogte zijn van het al dan niet aanwezig zijn van asbest in de woning.
Vereenvoudigde renovatiepremie
Ten slotte wijzigt er ook wat aan de vele premies in Vlaanderen. Bij energetische renovaties zijn er talloze premies waarop je een beroep kan doen. Toen bevoegd minister Zuhal Demir aantrad, vroeg ze om een overzicht met alle premies waarop men een beroep kan doen. In plaats van een simpel A4’tje kreeg ze praktisch een boek in handen. Het is veelzeggend voor de complexiteit van het premiestelsel in Vlaanderen. Het zorgt er niet alleen voor dat mensen door de bomen het bos niet meer zien en premies mislopen, maar het zorgt er ook voor dat de premies hun doel missen: het mensen gemakkelijker maken om energetische renovaties uit te voeren.
Daar komt binnenkort verandering in. In plaats van de vele renovatiepremies komt er een vereenvoudigde renovatiepremie in 2022, namelijk vanaf 1 juli 2022. De bestaande renovatiepremies worden dan omgevormd tot een enkele premie: de Mijn VerbouwPremie. Voor wat de bedragen en de voorwaarden betreft, wijzigt er in principe niks.
