Een huis verkopen is heel complex en dan is het niet onlogisch dat je daarvoor een beroep doet op een vastgoedmakelaar. De laatste jaren zijn de regels voor vastgoedmakelaars steeds strenger geworden waardoor je toch wel kan vertrouwen op het professionalisme en de integriteit van vastgoedmakelaars. Net zoals in andere sectoren zullen er altijd rotte appels blijven bestaan en bovendien zijn er altijd wel een aantal zaken die je moet weten en waarop je moet letten.
Strenge verplichtingen voor vastgoedmakelaars
Niet zomaar iedereen kan vastgoedmakelaar spelen. Enkel een erkend vastgoedmakelaar kan taken van vastgoedmakelaardij stellen. Zo’n erkend vastgoedmakelaar heeft een opleiding gevolgd, een stage doorlopen, een competentietest doorstaan, een bekwaamheidsproef afgelegd en onderschrijft tevens de deontologische code van vastgoedmakelaars. Wie geen erkend vastgoedmakelaar is en toch taken van vastgoedmakelaardij stelt, kan strafrechtelijk vervolgd worden.
Door deze strenge verplichtingen ten aanzien van vastgoedmakelaars heeft men getracht om de rotte appels uit het vak te halen. Hoewel er jaarlijks nog tuchtsancties worden opgelegd en er nog steeds vastgoedmakelaars worden geschrapt, ben je tegenwoordig veel zekerder van de eerlijkheid en de competenties van de vastgoedmakelaar. De vastgoedmakelaar moet per slot van rekening handelen in het belang van zijn cliënt.
Onthoud wel dat de verkoper nog steeds zijn cliënt is. Veel kopers begaan nog steeds de vergissing door bij een verkoopmakelaar aan te kloppen voor advies. Natuurlijk begeleidt zo’n verkoopmakelaar je dan graag richting de panden uit zijn portefeuille. Hij handelt per slot van rekening niet in jouw belang, maar in dat van de verkopers. Wel kan je een aankoopmakelaar inschakelen die handelt in jouw voordeel, maar die je dan ook zelf zal moeten betalen.
Schriftelijke overeenkomst met de vastgoed makelaar
De vastgoed makelaar is verplicht om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. De vroegere mondelinge overeenkomsten boordevol onbestemdheden en twistpunten behoren met andere woorden tot het verleden. In de schriftelijke overeenkomst vind je onder meer informatie terug over:
- De identiteit van de partijen
- De specifieke elementen van de woning
- De duur van de overeenkomst en eventuele verlengingsmodaliteiten
- Strafbedingen
- Opzegvergoedingen
- Enzovoort
Weet verder dat er bij een overeenkomst met de vastgoed makelaar altijd een herroepingstermijn van toepassing is waarbij je kosteloos vanonder het contract uit kan. Deze herroepingstermijn bedraagt in principe 14 dagen, behalve wanneer het op het kantoor van de vastgoedmakelaar wordt ondertekend. In dat tweede geval bedraagt de termijn 7 dagen. Hierbij is het dus altijd interessanter de vastgoedmakelaar te vragen om bij je thuis het een en ander in orde te maken.
Hoeveel vraagt een makelaar?
Wat rekent een makelaar? In de schriftelijke overeenkomst is te lezen welke commissievergoeding de vastgoed makelaar vraagt. Deze overeengekomen commissievergoeding moet alle kosten omvatten. De commissievergoeding kan een vast bedrag zijn of een percentage op de verkoopprijs.
De meeste vastgoedmakelaars vragen 2 tot 6% van de verkoopprijs, met 3% als gemiddelde commissie. Onthoud daarbij dat een lagere commissie niet altijd beter is. Sommige vastgoedmakelaars zijn veel beter in het opdrijven van prijzen en verdienen zichzelf eenvoudig terug. Vraag daarom altijd naar welke adelbrieven hij kan voorleggen.
Let wel op met overeengekomen commissiepercentages. Soms is daar een clausule bij opgenomen met een ondergrens, waardoor de vastgoedmakelaar alsnog duurder kan uitvallen. Zo kan er bijvoorbeeld staan dat een vastgoedmakelaar 4% van de verkoopprijs krijgt, met een minimum van 2.500 euro. Bij een stuk grond van 60.000 euro krijgt de makelaar dan geen 2.400 euro maar 2.500 euro. Lees altijd goed de kleine lettertjes.
Tip: bij veel vastgoedmakelaars valt er wel degelijk nog over de vergoeding te onderhandelen. Vraag daarom een aantal voorstellen op en speel verschillende vastgoedmakelaars tegen elkaar uit.
Exclusiviteit, opzeggen en verbrekingsvergoeding
Wat kost een makelaar bij niet-verkoop? In principe niks. Vastgoedmakelaars leven van de commissie en verdienen enkel wanneer ze verkopen. Dit natuurlijk wel op voorwaarde dat het contract correct wordt opgezegd. En daar kan het schoentje al eens knellen.
De meeste overeenkomsten zijn exclusiviteitscontracten. Dat wil zeggen dat deze vastgoedmakelaar als enige bevoegd is om de woning te verkopen. Schakel je ondanks de exclusiviteitsclausule toch een andere vastgoedmakelaar in of verkoop je de woning uiteindelijk zelf aan een goede vriend die je toevallig even sprak op café? Dan betaal je nog steeds 75% van de commissievergoeding, zelfs wanneer de inspanningen van de vastgoedmakelaar niks opleverden. Zelf verkopen is niet meer toegestaan eenmaal je een exclusiviteitscontract ondertekent. Reken er ook niet op dat de andere vastgoedmakelaar je zal vertellen dat je hem beter niet contacteert. En dus riskeer je om ineens twee keer commissie te moeten betalen. Deze exclusiviteit is ten aanzien van particulieren wel beperkt tot maximaal 6 maanden. De notaris zal je daar overigens wel over op de hoogte brengen. Het is de notaris verboden om opdrachten te aanvaarden die reeds aan een erkende vastgoedmakelaar zijn toegewezen.
Verder staat het verkopers altijd vrij om de overeenkomst met de vastgoedmakelaar op te zeggen. Bij een verbreking gedurende de eerste zes maanden moet er dan wel een verbrekingsvergoeding worden betaald.
Vastgoed en makelaardij is voor veel mensen noodzakelijk
Hoe dan ook is het verkopen van vastgoed ongelofelijk complex. Er moeten allerlei documenten en attesten worden opgesteld, er zijn de vele formaliteiten en dan is er nog het belang van de compromis waar de notaris niet zomaar van kan afwijken. Ook is een vastgoed makelaar een echte marketeer en verkoper en hij kan vaak meer uit je huis halen dan wanneer je het zelf zou verkopen. Een goede vastgoedmakelaar zal zichzelf dan ook terugverdienen. Anderzijds staat het je natuurlijk vrij om zelf je woning te verkopen en eventueel een beroep te doen op de zogenaamde 1%-makelaars die hun dienstverlening tot het minimum beperken.
