DELEN

Ben je klaar voor je eerste hypotheek? Ongeacht van de eventuele minimuminleg die de bank eist, moet je vaak ook de aankoopkosten al meteen zelf kunnen vergoeden. Met welke aankoopkosten krijg je te maken en hoeveel bedragen ze? Hieronder leg ik het voor je uit en vind je meteen ook een voorbeeld terug voor de aankoop van een woning van 280.000 euro. We gaan hierbij uit van de aankoop op de vrije markt en niet voor een openbare verkoop waarbij andere regels gelden. Bovendien hanteren we de Vlaamse regels.

Registratiebelasting

In België moet je geen btw betalen bij de aankoop van de woning, maar via de registratierechten of de registratiebelasting pikt de overheid zijn graantje mee. De regels verschillen per gewest, maar het maakt wel meteen duidelijk dat er best wel wat bijkomende kosten bij de aankoop van een huis zijn.

De registratiekosten bij een eerste huis bedragen in Vlaanderen 6%, op voorwaarde dat het ook om de gezinswoning gaat (anders gaat het om 10%). Dit percentage wordt berekend op de overeengekomen prijs plus de eventuele bedongen lasten. In sommige gevallen zijn er wel matigingen mogelijk:

  • Rechtenvermindering van 5.600 euro bij gezinswoningen tot en met 220.000 euro die in de Vlaamse kernsteden of in de Vlaamse Rand rond Brussel gelegen zijn
  • Rechtenvermindering van 5.600 euro bij gezinswoningen tot en met 200.000 euro
  • Verminderd tarief van 5% bij een ingrijpende energetische renovatie binnen de 5 jaar na aankoop. De rechtenvermindering is hier ook mogelijk, maar bedraagt dan 4.800 euro
  • Verminderd tarief van 1% bij de aankoop van een beschermd monument waarbij 5% wordt geïnvesteerd in het behoud van het onroerend goed
Voorbeeld
Bij de aankoop van een eerste huis van 280.000 euro betaal je 6% registratierechten of 16.800 euro registratierechten.

Ereloon bij het opstellen van de authentieke akte

Hoewel de verkoopovereenkomst al door de partijen (of de vastgoedmakelaar) is opgesteld, moet de notaris deze onderhandse verkoopovereenkomst (de “compromis”) nog in een authentieke akte gieten. In de praktijk houdt dat in dat de notaris de verkoopovereenkomst overschrijft en daar een aantal standaardclausules aan toevoegt. Voor het opstellen van de verkoopakte en het verlijden ervan op het notariskantoor, brengt de notaris een ereloon in rekening. Hierop wordt ook btw ingehouden. Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgesteld en staat los van de hoeveelheid werk. In 2020 betaal je volgende notariskosten bij de aankoop van een woning:

Schijf waarde woningPercentage
Tot € 7.5004,56%
Schijf € 7.500 – € 17.5002,85%
Schijf € 17.500 – € 30.0002,28%
Schijf € 30.000 – € 45.4951,71%
Schijf € 45.495 – € 64.0951,14%
Schijf € 64.095 – € 250.0950,57%
Surplus0,057%
Voorbeeld
De notariskosten voor de aankoop van een huis van 280.000 euro bedragen 2.466,25 euro. Hierop moet ik 517,91 euro btw betalen.

Huis kopen: kosten voor de akten

Naast de notariskosten bij de aankoop van een huis moet de notaris ook allerlei kosten maken. Het gaat om kosten om bepaalde akten op te vragen. Denk bijvoorbeeld aan stedenbouwkundige opzoekingen, kadastrale uittreksels, bodemattesten et cetera. Deze administratieve kosten voor de aankoop van een huis zijn te dragen door de koper en vallen niet onder het wettelijk ereloon. Ze zijn variabel en hangen af van de benodigde opzoekingen.

Voorbeeld
Deze kosten voor de aankoop van een woning van 280.000 euro bedragen gemiddeld 800 tot 1.100 euro. Hierop betaal ik opnieuw btw, ongeveer 168 euro tot 231 euro.

Overschrijving op het hypotheekkantoor

Na het opstellen van de notariële akte gaat deze akte naar het hypotheekkantoor waar hij wordt overgeschreven. Deze overschrijving is noodzakelijk omdat anderen nu worden geacht op de hoogte te zijn van de eigendomsoverdracht. Zo kan een schuldeiser van de verkoper niet alsnog het huis van de koper komen confisqueren. Deze overschrijving verhoogt opnieuw de kosten van de aankoop van de woning.

Voorbeeld
Voor de overschrijving op het hypotheekkantoor betaal ik een vast bedrag van 230 euro.

Kosten huis kopen met een lening

Heb je een hypothecaire lening nodig? Houd dan rekening met allerlei bijkomende kosten bij een huis kopen. Je krijgt ook te maken met deze kosten bij de aankoop van een appartement.

Alleen al bij de bank krijg je te maken met dossierkosten om je lening in orde te brengen. Vroeger deed de bank dat gratis, maar nu de rente laag staat, zijn banken creatief genoeg om op andere manieren winst te maken. Daarom rekenen ze tot 500 euro dossierkosten aan. Veel banken eisen ook dat de woning wordt geschat. Ze sturen dan zelf een schatter ter plaatse. Hiervoor betaal je tot 900 euro aan de bank. Meteen ook de schuldsaldoverzekering betalen? Dat kan soms al voor duizend euro, maar het kan je evengoed ook meer dan 10.000 euro kosten. De exacte premie is per slot van rekening afhankelijk van je leeftijd, gezondheidssituatie en de exacte modaliteiten. De schuldsaldoverzekering kan je ook maandelijks betalen, maar dan betaal je op het einde van de rit wel meer.

Nu ben je op het punt aangekomen dat de bank bereid is om je een lening toe te kennen. Er moet dan administratief nog veel gebeuren. Dat brengt opnieuw aanschafkosten voor je huis met zich mee. In de eerste plaats is er het recht op de hypotheekvestiging, een Vlaamse belasting van 1% op de geleende hoofdsom en de aanhorigheden. Ook de federale overheid wil er nog iets aan verdienen en dus betaal je nog eens 0,3% op de geleende hoofdsom en de aanhorigheden.

De notaris moet opnieuw aan het werk. Er wordt een forfait van 100 euro voor bijlagen bij notariële akten gerekend en een recht van geschriften van 50 euro (excl. btw). Voor de hypotheekbewaarder betaal je een retributie. De notaris rekent opnieuw een ereloon aan dat wettelijk is vastgelegd. De notaris zal gemiddeld 0,5 tot 2% op het geleende bedrag verdienen.

Voorbeeld
Voor de aankoop van deze woning eist de bank dat ik 28.000 euro zelf kan betalen. Ik ga dus 252.000 euro lenen. Ik betaal 6.354 euro aktekosten voor deze lening. Daarnaast betaal ik de bank 1.400 euro om het dossier in orde te brengen. Ik betaal ook meteen de premie voor de schuldsaldoverzekering. Die premie kost mij als dertigjarige niet-roker 1.407,23 euro.   Samen met de eerdere aankoopkosten betaal ik ongeveer 30.143,39 euro aan kosten en rechten voor een woning van 280.000 euro. Daarnaast moet ik van de bank 28.000 euro zelf inleggen. In totaal moet ik 58.143,39 euro sparen vooraleer ik de woning kan kopen.

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Please enter your comment!
Please enter your name here