DELEN

Een goede plaatsbeschrijving moet het mogelijk maken om de intredende plaatsbeschrijving en de uittredende plaatsbeschrijving met elkaar te vergelijken. Denk aan het voorbeeld van de plaatsbeschrijving bij aanvang werken door de landmeter. Via zo’n plaatsbeschrijving kan men nagaan of de werken al dan niet schade hebben toegebracht aan de woning van de buur. Een plaatsbeschrijving bij huur dient een gelijkaardig doel: heeft de bewoning door de huurder geen schade toegebracht aan het eigendom van de verhuurder?

Lees ook: Voor wie zijn de herstellingskosten bij schade aan de huurwoning?

Maar wat is een goede plaatsbeschrijving? Hoe moet je een plaatsbeschrijving opmaken? Is een plaatsbeschrijving opmaken verplicht? Waarop moet je letten? In dit artikel lees je er alles over.

Wat is een goede plaatsbeschrijving?

Een goede plaatsbeschrijving moet op een gedetailleerde manier de staat beschrijven waarin de woning of het appartement zich bevindt. Het moet zowel aandacht hebben voor de positieve als voor de negatieve aspecten. In een goede plaatsbeschrijving zal men niet alleen kamer per kamer, maar ook de kelder, de garage en de tuin gedetailleerd beschrijven. Hiervan worden ook foto’s genomen om de plaatsbeschrijving te staven.

In de praktijk onderscheiden we drie soorten plaatsbeschrijvingen:

  • De intredende plaatsbeschrijving: de plaatsbeschrijving die men opstelt bij het aangaan van de huurovereenkomst;
  • Het bijvoegsel: een nieuwe plaatsbeschrijving waaraan wijzigingen aan de eerdere plaatsbeschrijving worden beschreven, bijvoorbeeld ten gevolge van werken of vernieuwingen aan de woning;
  • De uittredende plaatsbeschrijving of de plaatsbeschrijving einde huur: de plaatsbeschrijving die wordt opgesteld bij het verlaten van de huurwoning.

Plaatsbeschrijving opmaken: ook aandacht voor tellers en elektrische toestellen

In de praktijk merken we dat men vaak te laks is indien men overgaat tot het opmaken van een  plaatsbeschrijving. Willen we een goede plaatsbeschrijving opmaken, dan zal men bijvoorbeeld de verschillende tellers open moeten zetten. Zo kan men ook de diverse toestellen uittesten. Denk bijvoorbeeld aan een test van alle stopcontacten, elektrische (inbouw)toestellen, kranen en verwarmingstoestellen. Schakel bij het binnenkomen dus al even de verwarming aan om de staat en de opwarmcapaciteit ervan na te gaan, ook tijdens de zomer. Ook de deurbel vergeet je maar beter niet uit te testen. Wanneer we een plaatsbeschrijving opmaken, geldt: hoe gedetailleerder, hoe beter.

Plaatsbeschrijving opmaken moet op tegenspraak

Een plaatsbeschrijving opmaken moet overigens steeds gebeuren op tegenspraak. Zo kan men de plaatsbeschrijving niet zomaar zonder de tegenpartij opmaken. Tegenspraak impliceert uiteraard ook dat de tegenpartij bepaalde aspecten kan betwisten en kan vragen om die betwistingen schriftelijk te noteren.

Wie mag de plaatsbeschrijving opmaken?

De plaatsbeschrijving opmaken kunnen de partijen in principe zelf doen. Ze kunnen echter ook gezamenlijk een beroepspersoon aanwijzen. Denk bijvoorbeeld aan een architect of een landmeter-expert. De kosten voor de plaatsbeschrijving worden dan door de partijen gedeeld. Tot slot kan één van de partijen ook zelf een expert aanstellen. In dit geval moet de partij zelf opdraaien voor de kosten van de plaatsbeschrijving.

De kosten voor de plaatsbeschrijving bij het uittreden worden overigens ook principieel gedeeld tussen de partijen.

Waarom een plaatsbeschrijving opmaken?

Er zijn verschillende redenen waarom een plaatsbeschrijving opmaken altijd een goed idee is. In de eerste plaats is het opmaken van een gedetailleerde intredende plaatsbeschrijving verplicht. Dit moet men doen voor de bewoning of tijdens de eerste maand van de bewoning. Bovendien moet men ook de plaatbeschrijving registreren. Hiernaast zijn er nog een aantal andere redenen waarom een plaatsbeschrijving opmaken een echte must is.

Denk vooral aan het bewijsrechtelijk aspect. De verhuurder kan bewijzen dat de huurder schade aan het pand heeft toegebracht en zo zijn claim op de schadevergoeding staven. Voor de huurder geldt dan weer het omgekeerde. De plaatsbeschrijving heeft met andere woorden een beschermende functie.

Werd er geen intredende plaatsbeschrijving opgemaakt? Dan wordt overigens steeds aangenomen dat het goed in de oorspronkelijke staat werd teruggegeven. De huurder kan de huurwaarborg terugkrijgen zonder plaatsbeschrijving, maar voor de verhuurder is het moeilijker om de huurwaarborg aan te slaan. De verhuurder moet dan immers het bewijs leveren van de schade, wat in de praktijk moeilijk zo niet onmogelijk is.

De rol van de uittredende plaatsbeschrijving (plaatsbeschrijving einde huur)

Op het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het pand in dezelfde staat teruggeven. Daarom zal men ook een uittredende plaatsbeschrijving opstellen. Zo kan men de uittredende plaatsbeschrijving (plaatsbeschrijving einde huur) kunnen vergelijken met de intredende plaatsbeschrijving.

De uittredende plaatsbeschrijving haalt hierbij aan welke werken moeten worden uitgevoerd omdat ze niet het gevolg zijn van de normale slijtage. Ook de termijn waarbinnen de werken dienen te worden uitgevoerd, staat in de uittredende plaatsbeschrijving (plaatsbeschrijving einde huur) aangegeven. De kost van deze werken moet in de uittredende plaatsbeschrijving worden vastgelegd.

Bij het opmaken van een uittredende plaatsbeschrijving (plaatsbeschrijving einde huur) wordt eveneens aangeraden om meteen te noteren welke voorwerpen werden overhandigd. Denk bijvoorbeeld aan de huissleutels, maar ook aan de gebruikshandleidingen van de verschillende toestellen.

De terugbetaling van de huurwaarborg zal tot slot geschieden in functie van de uittredende plaatsbeschrijving. Voor de vrijgave van de huurwaarborg is dan ook een schriftelijk akkoord (of een vonnis) noodzakelijk.

Plaatsbeschrijving huur & nieuwigheden conform het Vlaams Huurdecreet

Onder het nieuw Vlaams huurdecreet geldt bovenstaande uiteenzetting integraal. Voor Vlaamse huurovereenkomsten die gesloten zijn vanaf 1 januari 2019 zijn er echter wel een aantal nieuwigheden geïntroduceerd.

De uittredende plaatsbeschrijving wordt nu bijvoorbeeld verplicht indien huurder of verhuurder erom verzoeken. Bij huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 was dit niet het geval. Verder legt de Vlaamse decreetgever de nadruk op het omstandig karakter van de plaatsbeschrijving. Een fotodossier lijkt dus aangewezen te zijn.

Kortom: het nieuw Vlaams huurdecreet legt enkele nadrukkelijke accenten en verplicht in sommige gevallen een uittredende plaatsbeschrijving, maar eigenlijk wijzigt er verder maar weinig. Althans niet wat de plaatsbeschrijving betreft.

Plaatsbeschrijving appartement: zijn er bijzonderheden?

Voor de plaatsbeschrijving van een appartement gelden in principe dezelfde regels. Zo stel je een plaatsbeschrijving op van de private delen en kan je de huurder laten opdraaien voor eventuele schade aan het appartement. Dit is echter niet het geval voor de gemeenschappelijke delen.

Soms stelt men echter ook van de gemene delen een plaatsbeschrijving op en neemt men een clausule in de overeenkomst op waardoor de huurder bij niet-aanwijsbare schade en voor zover het niet gaat om herstellingen die steeds ten laste van de verhuurder zijn, solidair moet delen in de kosten. In zo’n geval is een plaatsbeschrijving voor de gemene delen natuurlijk wel aangewezen. Let echter wel op met zo’n clausules en drijf het niet te ver. De rechter kan er immers lang niet altijd mee leven… In de plaatsbeschrijving ook de staat van de gemene delen (trap, tuin, hal, …) opnemen kan echter nooit kwaad.

Plaatsbeschrijving voorbeeld (model plaatsbeschrijving)

Ben je op zoek naar een model van een plaatsbeschrijving? Hieronder zijn verschillende voorbeelden van plaatsbeschrijvingen verkrijgbaar. Uiteraard is ook Google jouw beste vriend.

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Please enter your comment!
Please enter your name here