Huis gekocht met verborgen gebreken: wat is het en wat kan ik doen?

In principe gaat een woning over van de verkoper naar de koper in de staat waarin het zich bevindt. Wel bepaalt de wet dat de verkoper gehouden is tot vrijwaring voor verborgen gebreken. In de praktijk heerst er al eens discussie over wat verborgen gebreken bij een huis nu juist zijn. Wat valt onder verborgen gebreken? Wat is de termijn om verborgen gebreken te melden? En wat na het ontdekken van verborgen gebreken na aankoop van een huis? Antwoorden op deze en andere vragen zijn hieronder te vinden.

Wat zijn verborgen gebreken?

Er is geen duidelijke wettelijke definitie van een verborgen gebrek aan de koopwoning, maar op basis van eerdere rechtspraak zijn er wel een aantal voorwaarden die vervuld moeten zijn. Wat is een verborgen gebrek? In de praktijk zijn verborgen gebreken gebreken die de koper onbekend waren en die zo ernstig zijn dat de koper het huis, als hij ze had gekend, niet (voor deze prijs) had gekocht.

In de eerste plaats is het voor verborgen gebreken vereist dat het gebrek verborgen is. Dit wil zeggen dat het gebrek niet zichtbaar mag zijn bij een huisbezoek. Een gebrek is evenmin verborgen wanneer het onzichtbaar was, maar de verkoper de koper daarvan op de hoogte heeft gebracht.

Ten tweede moeten verborgen gebreken voldoende ernstig zijn en mogen ze het normale gebruik van de woning niet verhinderen. In de praktijk gaat men vooral na of het gebrek de verkoopprijs beïnvloedt. Een gebrek dat verborgen was, maar dat slechts aanleiding geeft tot kleine herstellingswerken is met andere woorden geen verborgen gebrek.

Ten slotte geldt er ook een zogenaamde anterioriteitsvereiste. Dit wil zeggen dat verborgen gebreken al aanwezig moeten zijn geweest op het moment van de eigendomsoverdracht. Alle gebreken die nadien zijn ontstaan, zijn voor rekening van de nieuwe eigenaar.

Bewijslast bij verborgen gebreken

Als de koper meent dat het om verborgen gebreken gaat, is hij degene die het bewijs moet leveren. Hij zal dus moeten bewijzen dat het gebrek verborgen was. Dit is vaak niet zo moeilijk te bewijzen. De verkoper kan dan altijd tegenwerpen dat hij het gebrek wel degelijk gemeld heeft. In de praktijk is het voor de verkoper dan vooral belangrijk dat het gebrek ook benoemd is in de verkoopovereenkomst. Ook de ernst van het gebrek is vaak niet zo heel moeilijk te bewijzen.

Dit is anders voor de anterioriteitsvereiste. Vaak zijn er (dure) expertverslagen nodig om te bewijzen dat het gebrek al aanwezig moet zijn geweest op het moment van de eigendomsoverdracht en soms kunnen zelfs experts geen uitsluitsel geven. Een slimme koper zal daarom, eenmaal hij de sleutels ontvangt, zeker foto’s nemen van het pand. Hij kan ook het pand volledig in kaart laten brengen door een architect zodat hier later geen discussies over bestaan. In de praktijk gebeurt dit maar zelden.

Inhoud van de verkoopovereenkomst speelt een rol

In principe is de verkoper aansprakelijk voor de verborgen gebreken. Echter, het is toegestaan om in de koopovereenkomst een zogenaamd exoneratiebeding op te nemen. De koper en de verkoper komen dan overeen dat de verkoper niet aansprakelijk zal zijn voor verborgen gebreken. Zo’n beding is geldig, maar dan enkel wanneer de verkoper te goeder trouw is geweest. Dit wil zeggen dat de verkoper de verborgen gebreken aan het koophuis zelf niet kende of hoorde te kennen en dus de koper er niet voor kon waarschuwen. Wat een verkoper al dan niet hoorde te kennen, is een feitenkwestie. Van een professionele aannemer die jarenlang in de woning heeft gewoond, kan er wel wat meer expertise worden verwacht dan van een huisvrouw die toevallig een woning had geërfd en deze van de hand doet.

Het kan echter ook dat de verkoper te kwader trouw was. De verkoper was dan wel op de hoogte van deze gebreken of had dit moeten zijn en heeft ze verzwegen. De verkoper te kwader trouw kan zich niet op zo’n exoneratiebeding beroepen. Dit wil zeggen dat een verkoper te kwader trouw altijd aansprakelijk is voor verborgen gebreken aan de woning.

Opties na het ontdekken van verborgen gebreken

Na het ontdekken van verborgen gebreken zal de koper moeten nagaan of er een exoneratiebeding in de koopovereenkomst is opgenomen. Indien dit het geval is, moet de koper nagaan of de verkoper te kwader trouw was. Het is aan de koper om dit te bewijzen. Wanneer er geen exoneratiebeding in de koopovereenkomst is opgenomen of de verkoper te kwader trouw was, heeft de koper twee opties.

In de eerste plaats kan de koper afzien van de aankoop. De koper geeft dan de woning terug en krijgt de betaalde prijs terug. Daarbovenop moet de verkoper ook de gemaakte aankoopkosten betalen. Als de verkoper te kwader trouw was, kan er ook nog een schadevergoeding volgen voor bijvoorbeeld de kosten voor de verhuizing, het tijdelijk huren van een appartementje en dergelijke meer. Dit is niet het geval als de verkoper te goeder trouw was.

Een andere optie is een prijsvermindering. De koop blijft dan doorgaan en de koper blijft in de woning wonen, maar de verkoper moet een deel van de verkoopprijs terugbetalen. Dit deel is gelijk aan het verschil tussen de betaalde prijs en de prijs die de koper zou hebben betaald indien hij op de hoogte zou zijn geweest van dit verborgen gebrek. Deze prijsvermindering berekenen is specialistenwerk. Het is niet per se gelijk aan de kostprijs van de herstellingswerken en kan zowel hoger als lager zijn.

Verborgen gebreken huis: termijn om verborgen gebreken te melden?

De koper is verplicht om zijn vordering binnen een korte tijd in te stellen. Wat een korte tijd is, is afhankelijk van de omstandigheden. Zo hebben sommige gebreken een grotere onderzoekstijd nodig of gaat er meer tijd over vooraleer men de ernst ervan vat. In ieder geval mag de koper niet onnodig talmen en moet hij snel handelen. Het maakt verder niet uit of de verborgen gebreken na 1 jaar, 2 jaar of later worden ontdekt: de korte termijn begint na de ontdekking te lopen. Om bewijsproblemen en verergering van de schade te voorkomen, is het hoe dan ook aan te raden om bij verborgen gebreken na aankoop van een huis zo snel mogelijk in actie te schieten.

Voorbeelden van verborgen gebreken

Of bijvoorbeeld een kapotte vaatwasser een verborgen gebrek is, daar valt over te twisten. Misschien was het bij een plaatsbezoek wel zichtbaar dat de vaatwasser het niet deed? Is een kapotte vaatwasser bovendien wel voldoende ernstig om de verkoop niet te laten doorgaan of een prijsvermindering te bedingen? Dat een knallend dak een verborgen gebrek is, is dan weer logischer. Zo’n knallend dak levert slapeloze nachten op en bovendien doet het probleem zich vaak enkel in de zomer voor, waardoor de koper het tijdens de winter misschien niet heeft opgemerkt. In het uiterste geval moeten de dakplaten worden vervangen, wat toch een kostbare klus is. Hierdoor valt het te verantwoorden dat de koper het pand niet voor deze prijs zou hebben gekocht als hij op de hoogte was geweest van het verborgen gebrek. Ook bij andere onzichtbare bouwkundige gebreken kan er sprake zijn van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.

Een mooi voorbeeld hiervan is een rechtszaak over verborgen gebreken uit 1999 (Antwerpen 28 juni 1999, TBBR2000, 690). Er werd toen een villa met een dokterspraktijk aan de voorzijde verkocht. Een van de voorwaarden bij het toekennen van de bouwvergunning was aanvankelijk dat er een koer van anderhalve meter behouden diende te blijven, maar dit heeft de verkoper destijds niet gedaan. De rechter oordeelde uiteindelijk dat er sprake was van een verborgen gebrek.

Een ander voorbeeld is dat van een rioleringsnet in een woning dat overwoekerd was door wortels. Ook hier oordeelde de rechter dat er sprake was van een verborgen gebrek. Laat het duidelijk zijn dat het in beide gevallen eenvoudig was om het anterioriteitsbewijs te leveren: wortels verschijnen niet zomaar en ook over het bestaan van een bouwovertreding op het moment van de verkoop bestaat weinig discussie.