Door de coronacrisis zitten veel werknemers nu thuis en verliezen ze minstens 30% van hun loon. Voor sommigen wordt het nu moeilijk om de eindjes aan elkaar te knopen en lukt het niet langer om de huur volledig te betalen. Dat is problematisch, want waar de banken gedwongen zijn om uitstel te verlenen aan hypothecaire schuldenaars hoeft de verhuurder daar niet mee akkoord te gaan.
Ga het gesprek aan met de verhuurder
Vanuit de regering is al verschillende keren benadrukt dat de betaling van de maandelijkse huurprijs een essentieel element is van de huurovereenkomst. Als huurder ben je dan ook verplicht om de huur te betalen. Blijkt dat de huurders de huur niet meer kunnen betalen? Dan is de verhuurder niet verplicht om uitstel van betaling toe te kennen.
Toch heeft onder andere de Vlaamse regering de verhuurders opgeroepen om zich soepel en menselijk op te stellen. Zij adviseren verhuurders om tijdens de periode van tijdelijke werkloosheid de huurprijs met bijvoorbeeld 30% te laten zakken (net zoals de inkomsten) en om dit vanaf 1 juli 2020 in schijven terug te laten betalen. Het staat je als huurder natuurlijk vrij om op basis van dit advies uitstel betaling aan te vragen. Komen jullie tot een akkoord? Laat het dan steeds schriftelijk bevestigen, dit kan bijvoorbeeld per mail.
Bewijs de goede trouw
Als de verhuurder niet mee wil in het verhaal en je de huur echt niet volledig kan betalen, is het belangrijk om te allen tijde te laten blijken dat je te goeder trouw bent. Hierdoor heb je een streepje voor als het dossier uiteindelijk bij de vrederechter terecht zou komen. Geef bijvoorbeeld eerlijk aan dat je de huishuur niet kan betalen en houd de bewijsstukjes van de correspondentie met de verhuurder goed bij. Doe ook deelbetalingen in functie van wat wel mogelijk is en houd de bankafschriften bij.
Het inroepen van de zogenaamde exceptio non adimpleti contractus zal moeilijk zijn. Het klopt dat je in principe tijdelijk de huur niet moet betalen bij gebreken die de verhuurder niet verhelpt, maar in dit geval is de situatie vaak niet aan de verhuurder toerekenbaar. Gelet op de huidige buitengewone omstandigheden is het voor de verhuurder moeilijk om gebreken snel en veilig te verhelpen. Waar van de verhuurder redelijkheid wordt verwacht, geldt dat dus ook voor de huurder.
Ook overmacht kan je niet inroepen, zelfs niet als het gaat om een tweede verblijf die je nu niet meer kan betrekken. De betaling van een geldsom kan volgens het Hof van Cassatie de uitvoering van de verbintenis niet onmogelijk maken en dus kan je geen overmacht inroepen.
Als je niet kan betalen, betaal je niet (volledig)
Goed om te weten is dat zowel in Brussel als Vlaanderen uithuiszettingen tijdelijk verboden zijn gedurende de coronacrisis. Een uithuiszetting bij huurachterstand is momenteel niet mogelijk en hoef je niet te vrezen. Als huurders één keer de huur niet kunnen betalen, hoeven ze dat eigenlijk sowieso niet te vrezen. Het belangrijkste is dat ze te goeder trouw later de nodige betalingen doen.
Hoe lang mag je huurachterstand hebben? Dat staat niet in de wet en dat is aan de rechter om te bepalen. Maar als je te goeder trouw bent zal de rechter vrijwel altijd een afbetalingsplan toestaan en nog niet meteen de huurovereenkomst ontbinden. Zeker als je kan aantonen dat je alles gedaan hebt om met de “onredelijke verhuurder” tot overeenstemming te komen en zelfs deelbetalingen verrichtte, zal ook de rechter zich schappelijk opstellen bij dergelijke huurvragen.
