DELEN

Een huurwoning is een plaats waar men leeft. En waar men leeft, daar kent men ook slijtage. Als verhuurder moet je daar vrede mee nemen. Zo kan je niet verwachten dat de huurder het dak vervangt, gewoon omdat het de tand des tijds minder goed wist te doorstaan. Anderzijds is het maar logisch dat de huurder ook een aantal kleine herstellingen zelf uitvoert. Het vervangen van de batterijen van de rookmelder kan de huurder bijvoorbeeld perfect zelf. Twee eenvoudige voorbeelden. Maar in de praktijk is het lang niet altijd even eenvoudig.

Wat bijvoorbeeld als de boiler kapot is? Wat bij een defecte kraan? En wat indien een vogel tegen een ruit vliegt? Hieronder beantwoord ik enkele schadevragen. Eerst geef ik even de algemene regels weer.

Lees ook: Gids voor het opzeggen van de huurovereenkomst

Schade huurwoning: voor wie zijn de kosten?

Bij schade aan de huurwoning zijn de herstellingen en de daaraan verbonden kosten in principe voor de verhuurder. Hij moet ze uitvoeren en vergoeden. Het gaat onder andere om herstellingen die zich opdringen ten gevolge van overmacht, slijtage of ouderdom.

Bij kleine schade aan de huurwoning (kleine herstellingen) dient de huurder ze uit te voeren. Ook indien de schade aan de huurwoning het gevolg is van een foutief gebruik door de huurder, een slecht onderhoud door de huurder of indien de huurder zijn meldingsplicht niet is nagekomen, rust er op de huurder een aansprakelijkheid voor de schade aan de huurwoning.

Indien de schade aan de huurwoning voor de verhuurder is, rust er immers een meldingsplicht op de huurder. De huurder moet de verhuurder op de hoogte brengen van het bestaan van de schade, anders moet hij zelf de herstellingen uitvoeren en de kosten ervan dragen.

Opgelet: Het contract kan de verhuurder extra verplichtingen opleggen. Zo kan men in de huurovereenkomst opnemen dat de verhuurder ook moet ingrijpen bij kleine schade aan de huurwoning. Zo’n contractuele bepaling is rechtsgeldig. Echter kan het niet in de omgekeerde richting. De huurovereenkomst kan dus niet bepalen dat de huurder ook de schade aan de huurwoning ten gevolge van ouderdom moet vergoeden.

Kleine schade huurwoning (kleine herstellingen): voor de huurder

Bij kleine schade aan de huurwoning (kleine herstellingen) ligt de aansprakelijkheid voor schade aan de huurwoning bij de huurder. Kleine schade aan de huurwoning mag niet te ruim worden begrepen. Het gaat bijvoorbeeld om het vervangen van sleutels die verloren zijn gegaan, het vastschroeven van scharnieren of het verwijderen van kalkaanslag.

Schade huurwoning op niet bereikbare plaatsen: voor de verhuurder

De herstellingsplicht van de huurder wordt beperkt tot de bereikbare plaatsen. Van de huurder kan er dus verwacht worden dat hij een vogelnest uit de dakgoot haalt indien deze bereikbaar is met een ladder van redelijke afmetingen. Heeft de huurder daarentegen een steiger nodig om de dakgoot te bereiken? Dan zal de verhuurder voor de interventiekosten moeten opdraaien. Op de huurder rust natuurlijk wel een meldingsplicht.

Schade huurwoning door huurder (foutief gebruik): voor de huurder

Indien de huurder schade aan de huurwoning berokkent door zijn foutief gebruik ervan, moet hij zelf voor de herstellingskosten opdraaien. Denk bijvoorbeeld aan een huurder die een jacuzzi plaatst op een dakterras dat zo’n gewicht duidelijk niet kan dragen. De huurder had hier moeten weten dat het dakterras niet geschikt was voor dit gebruik en moet de volledige herstellingskosten vergoeden.

Onderhoud van technische installaties: voor de huurder

Het specifiek onderhoud van technische installaties moet uitgevoerd worden door de huurder. Hiervoor moet de huurder de instructies van de fabrikant opvolgen. De verhuurder moet deze instructies echter aan de huurder bezorgen. Het gaat bijvoorbeeld om het onderhoud van een warmtepomp.

Herstellingen ten gevolge van slijtage of overmacht: voor de verhuurder

Indien de schade aan de huurwoning ontstaan is ten gevolge van overmacht (bv. een grondverzakking) moet de verhuurder ervoor opdraaien. Dit is ook het geval bij slijtage. Soms treedt schade immers ook bij een gedegen onderhoud op.

Een ingebouwde microgolfoven zal immers niet blijven werken en betonrot komt bij vloeren die in de jaren ’70 werden gelegd nu eenmaal vaker voor. Het zou onlogisch zijn om de huurder dergelijke herstellingen te laten uitvoeren. Schade aan de huurwoning ten gevolge van slijtage of overmacht is dan ook voor de verhuurder.

Aansprakelijkheid schade huurwoning: enkele voorbeelden

Bovenstaande stelregels maken een ander duidelijk, maar blijven nog steeds voer voor discussie. Zeker omdat begrippen zoals “kleine herstellingen” of “slijtage” lang niet altijd even duidelijk te omschrijven zijn. Aan de hand van 4 voorbeelden leg ik hieronder een en ander uit.

Boiler kapot: huurder of verhuurder?

Een boiler kan om verschillende redenen kapot gaan. Ging de boiler kapot door een gebrekkig onderhoud door de huurder (conform de aangeleverde informatie)? Dan moet de huurder de herstellingen vergoeden. De huurder doet er dan ook goed aan om alle onderhoudsfacturen goed bij te houden. Kan de huurder met dergelijke facturen bewijzen dat de schade eerder het gevolg is van normale slijtage? Dan moet de verhuurder de herstellingen uitvoeren.

Lekkage huurwoning: schade voor huurder of verhuurder?

In principe is de schade ten gevolge van onzichtbare lekken voor de verhuurder. Tenzij het gaat om een gevolg van een slecht onderhoud door de huurder. Een lekkage ontstaat immers vaak ten gevolge van een verstopping. Het voorleggen van aankoopbewijzen van ontstoppings- of onderhoudsmiddelen kan aantonen dat de huurder aan zijn onderhoudsverplichting heeft voldaan.

Kraan kapot huurwoning: schade huurwoning voor huurder of verhuurder?

Het herstellen van een lekkende kraan moet gezien worden als een kleine herstelling. Zo’n kleine herstelling is voor rekening van de huurder. Indien de kraan volledig zou moeten worden vervangen, is de schade aan de huurwoning in dit geval voor rekening van de verhuurder. Dan spreken we immers niet meer van een kleine herstelling. Tenzij het natuurlijk het gevolg is van een slecht onderhoud (kalkophoping). Dan zijn de kosten opnieuw voor de huurder.

Ruit kapot huurhuis: aansprakelijkheid schade huurwoning voor huurder of verhuurder?

Het vervangen van gebroken ramen valt eveneens onder kleine herstellingen. Indien de schade echter door een derde ontstond (bv. voetballende kinderen), kunnen zij voor de schade aansprakelijk worden gesteld. De huurder kan de herstellingskosten dan bij de aansprakelijke derde verhalen.

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Please enter your comment!
Please enter your name here