Bij het kopen van een woning zijn er heel wat begrippen waar je mee te maken kan krijgen. Zo is er bijvoorbeeld het voorkooprecht, een begrip dat vaak wordt verward met het voorkeursrecht. Er zijn zeker gelijkenissen, maar toch zijn het geen synoniemen. We hebben het over beide begrippen en we leggen uit hoe ze van elkaar verschillen.
Wat is een voorkooprecht?
Het voorkooprecht wordt ook wel eens het recht van voorkoop genoemd. Een voorkooprecht is eenvoudigweg een recht om bij voorrang een goed te kopen, bijvoorbeeld een woning. De houder van het voorkooprecht krijgt dan het recht om het goed te kopen tegen dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper.
Er wordt dus eerst een kandidaat-koper gezocht en dan wordt aan de houder van het recht gevraagd of hij het goed aan dezelfde voorwaarden wil kopen. Als hij zijn recht niet uitoefent, gaat het goed naar de kandidaat-koper. En anders niet. Om het voorkooprecht mogelijk te maken, wordt er in de verkoopovereenkomst altijd een opschortende voorwaarde opgenomen. Deze opschortende voorwaarde geeft aan dat de koop enkel doorgaat als de houder van het voorkooprecht zijn recht niet uitoefent.
Soorten voorkooprechten
Er bestaan verschillende soorten voorkooprechten. Een voorkooprecht kan contractueel zijn toegekend, bijvoorbeeld in een huurovereenkomst. Als de verkoper het pand wil verkopen, krijgt de huurder voorrang. Daarnaast zijn er ook de wettelijke voorkooprechten. De wettelijke voorkooprechten zorgen ervoor dat de overheid bepaalde taken van openbaar nut kan vervullen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het bestrijden van leegstand of om natuurbehoud. Hieronder zijn de verschillende soorten voorkooprechten weergegeven.
| Soort recht van voorkoop | Bevoorrechte koper(s)/begunstigde(n) | Toepassingsgebied | Maatschappelijk doel |
| Contractueel | Conform contract | Goed waarop het contract van toepassing is | N.v.t. |
| Natuur | Erkende bosgroeperingen | VEN (Vlaams Ecologisch Netwerk), natuurreservaten en uitbreidingszone | Bescherming van het natuurlijk milieu |
| Ruilverkaveling | Vlaamse Grondenbank | Landeigendommen die door de minister zijn aangewezen als vatbaar voor ruilverkaveling | Verbeteren agrarische structuur en landinrichting |
| Ruimtelijke ordening | Vlaams Gewest, provincie, gemeente (of intercommunale) en instellingen die onder het Vlaamse Gewest ressorteren | Definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan met een aangeduide zone waarin het voorkooprecht geldt | Uitvoering ruimtelijke uitvoeringsplannen |
| Vlaamse Codex Wonen | Sociale Huisvestingsmaatschappijen, Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, Vlaams Woningfonds, Sociale verhuurkantoren, Vlabinvest apb, gemeenten en OCMW’s | Aangewezen bijzondere gebieden, woningen in het leegstandsregister en woningen die niet binnen de termijn werden gesloopt | Sociale kavels, sociale huurwoningen of sociale koopwoningen |
| Linkerscheldeoever | Maatschappij voor het haven-, grond- en industrialisatiebeleid op de Linkerscheldeoever | Perceel is opgenomen in het themabestand | Ontwikkeling van het havengebied |
| Zeehavens | Vlaamse havenbesturen | Perceel is opgenomen in het themabestand | Voeren van een (pro)actief grondbeleid in het havengebied |
| Vlaamse waterweg | Vennootschap de Vlaamse Waterweg | Perceel is opgenomen in het themabestand | Beheer en exploitatie van de bevaarbare waterwegen |
| Integraal waterbeleid | Vlaamse Gewest, Waterwegen en Zeekanaal, De Scheepvaart en De Vlaamse Grondenbank | Perceel is opgenomen in het themabestand | Bestrijden van wateroverlast volgens het principe «ruimte voor water» |
| Stadsvernieuwing | Zoals het is bepaald door de gemeenteraad | Perceel is gelegen in een voorkooprechtzone (veel uitzonderingen en voorwaarden van toepassing) | Realisatie van stadsvernieuwingsprojecten |
| Landinrichting | Vlaamse Grondenbank | Perceel is opgenomen in het themabestand | Realisatie landinrichtingsplan |
| Complexe projecten | Zoals het is bepaald door het voorkeursbesluit of projectbesluit | Perceel is opgenomen in het themabestand | Realisatie van complexe projecten |
Uitoefenen van het voorkooprecht
In de praktijk zal de notaris na het sluiten van de verkoopovereenkomst verschillende opzoekingen doen. Daarbij zal hij ook nagaan of er een voorkooprecht van toepassing is. Als de notaris vaststelt dat er inderdaad sprake is van een voorkooprecht, zal hij het voorkooprecht “aanbieden”. Dat wil zeggen dat de houder van het recht de vraag krijgt of hij al dan niet van zijn recht gebruik wil maken. Hiervoor krijgt hij een bepaalde termijn. Als hij niet reageert binnen deze termijn of als hij afziet van zijn recht is de kous af en gaat het goed naar de kandidaat-koper.
De houder van het voorkooprecht kan het goed enkel kopen aan de voorwaarden van de koopovereenkomst. Hij kan dus geen andere voorwaarden bedingen en heeft niet te onderhandelen.
Wat is een voorkeursrecht?
Een voorkeursrecht vertoont gelijkenissen met het voorkooprecht, maar er zijn toch ook belangrijke verschillen. Het voorkeursrecht is een recht dat bij overeenkomst wordt toegekend. Het wordt ook wel eens het voorkeursrecht van koop of het voorkeursrecht tot koop genoemd.
Hierbij gaat de eigenaar de verbintenis aan om, als hij het goed wil verkopen, eerst de onderhandelingen aan te gaan met de houder van het voorkeursrecht. Daarbij zal hij zich te goeder trouw opstellen en zullen ze samen trachten om het eens te worden over de voorwaarden van de verkoop. Enkel als ze het niet eens kunnen worden, kan de eigenaar verkopen aan iemand anders.
Verschil tussen voorkooprecht en voorkeursrecht
Bij zowel het voorkooprecht als het voorkeursrecht is de houder van het recht bevoordeeld. Hij krijgt een grote kans om het goed te kopen, zonder dat hij daartoe verplicht is. Het grootste verschil is het al dan niet bestaan van een verkoopovereenkomst met een andere persoon. De voornaamste verschillen tussen het voorkooprecht en het voorkeursrecht zijn hieronder weergegeven.
| Voorkooprecht | Voorkeursrecht | |
| Ontstaan | Wettelijk of contractueel | Contractueel |
| Rol eigenaar | Sluit een koopovereenkomst met een kandidaat-koper | Start de onderhandelingen op met de houder van het voorkeursrecht |
| Rol houder recht | Dient binnen een aangegeven termijn aan te geven of hij aan dezelfde voorwaarden wil kopen | Is vrij om al dan niet te kopen en om al dan niet aan de onderhandelingen deel te nemen |
| Voorwaarden | Zelfde als de voorwaarden van een reeds gesloten koopovereenkomst (geen onderhandelingen mogelijk) | Te bepalen door de partijen (wel onderhandelingen) |
Veelgestelde vragen over het voorkooprecht en het voorkeursrecht
Mogelijk heb je na het lezen van de bovenstaande informatie nog een aantal vragen over het voorkooprecht of het voorkeursrecht. Door deze veelgestelde vragen te beantwoorden, hopen we je in de goede richting te sturen en de onduidelijkheid weg te nemen.
- Wat is de Wet voorkeursrecht gemeenten?
De Wet voorkeursrecht gemeenten is een Nederlandse wet die niet in België van toepassing is. Het houdt in dat grondeigenaars bij de verkoop van de grond deze grond eerst moeten aanbieden aan de Nederlandse gemeente waar de grond is gelegen. In België is er geen soortgelijke wet van toepassing.
- Kan ik met een recht van voorkoop de partner bevoordelen?
Ja, het is mogelijk om met een voorkooprecht de partner te bevoordelen. Het voorkooprecht is dan contractueel overeen te komen. Als je beslist om de woning te verkopen, heeft de partner het recht om de woning aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper te kopen. Ook met een voorkeursrecht de partner bevoordelen, is mogelijk.
- Ondanks het bestaan van een voorkeursrecht koop ik de woning. Wat nu?
Er is dan een geldige koopovereenkomst tot stand gekomen tussen jou en de verkoper. De miskenning van het voorkeursrecht doet hier geen afbreuk aan: de koop kan doorgaan. De gevolgen zijn er vooral voor de verkoper: de houder van het voorkeursrecht kan om een schadevergoeding vragen. Er is een uitzondering wanneer de koper medeplichtig is aan het miskennen van het voorkeursrecht. Dan zal de verkoop toch nietig zijn.
