In 2020 gaat de Vlaamse woonbonus op de schop. Wie dat nog niet wist, leeft waarschijnlijk onder een steen. Sinds de Vlaamse Regering het nieuws bekendmaakte, is er al wat geschreven over het verdwijnen van de Vlaamse woonbonus na 2019. Wat de gevolgen voor jou zijn en of je nu nog snel een woning moet kopen? Dat leg ik voor jou uit.
Wat is een woonbonus?
De woonbonus is een stelsel van hypotheekaftrek. De federale woonbonus werd in 2005 ingevoerd en maakte het mogelijk om de aflossingen van de hypotheek, de premie voor de schuldsaldoverzekering en de betaalde interesten van het belastbaar inkomen af te trekken. De aftrekbaarheid was beperkt tot een forfaitair bedrag, hetgeen hoger lag bij gezinnen met meer kinderen. Door de woonbonus te berekenen op basis van het aantal kinderen ten laste en forfaitair te beperken, voorkwam men dat vooral de rijken ervan profiteerden. Het idee achter de federale woonbonus was dat het leningen betaalbaar moest houden, door het bezit van een woning fiscaal aan te moedigen.
Afschaffing woonbonus niet verwonderlijk
Hoewel de woonbonus een nobel doel diende, was het nooit vrij van kritiek. Onderzoek had immers aangetoond dat de woonbonus de prijzen van de woningen had opgedreven, waardoor de woonbonus eigenlijk in de zak terechtkwam van projectontwikkelaars en vastgoedgroepen.
Daarnaast is het een vorm van gesubsidieerd woningbezit. Toen de federale woonbonus in 2005 werd ingevoerd, lagen de woningprijzen veel lager dan vandaag en was dat niet eens zo onlogisch. Toen kocht iedereen een huis. Anno 2019 is een woning echter niet langer voor iedereen betaalbaar, terwijl banken onder druk van de ECB steeds strengere voorwaarden opleggen. En dus is het inept om enkel diegene die kapitaalkrachtig genoeg zijn om een woning te bezitten, fiscaal te ondersteunen. Vooral omdat huurders en jonge gezinnen achterwege blijven.
Bij de zesde staatshervorming werd in 2014 besloten dat de gewesten mochten beslissen over het lot van de woonbonus en werd het omgevormd naar een gewestelijke woonbonus. Dat is wat Vlaanderen nu ook doet, door de Vlaamse woonbonus na 2019 af te schaffen. Wie echter voor 2020 een authentieke akte laat verlijden, kan nadien ook via de Vlaamse woonbonus de belastingen drukken.
Vanaf 2020 kunnen nieuwe kopers dan weer genieten van lagere registratierechten bij de aankoop van een eerste woning. Hierdoor wordt niet het bezit van een woning voordeliger, maar wel de aankoop ervan. Dat een klassiek gezin op het einde van de rit een minder groot fiscaal voordeel zal genieten, klopt echter wel.
Niet enkel afschaffing woonbonus in Vlaanderen
Na de aankondiging van de Vlaamse Regering leek de immobiliënsector onafwendbare gevolgen te orakelen. Wat ze er toen echter niet bij vertelden, is dat het Waals Gewest eerder al de Waalse woonbonus heeft afgeschaft (en vervangen heeft door de wooncheque) en ook het Brusselse Gewest dat al in 2017 deed. Daar is de woningmarkt ook niet zomaar ineens ingestort, integendeel. Hoe dan ook maakt het niet uit waar je in 2020 een woning koopt: het fiscaal voordeel van de woonbonus op de eerste woning is in België definitief naar de prullenmand verwezen.
Wel nog geïntegreerde woonbonus tweede woning
De afschaffing van de Vlaamse woonbonus zorgt ervoor dat je geen woonbonus meer kan genieten op de eerste woning. Er werd al snel kritiek geuit, omdat kapitaalkrachtigen die een tweede woning kopen wel nog steeds van de woonbonus kunnen genieten.
Dat is inderdaad een uiterst bizarre situatie, maar geen keuze van de Vlaamse, Waalse of Brusselse regering. De tweede woning is per slot van rekening federale materie en dat wil zeggen dat de federale woonbonus op dat niveau moet worden afgeschaft. Dat gebeurde niet eerder, omdat Vlaanderen nog zo’n woonbonus kende. Vlaanderen compenseert dat enigszins door hogere registratierechten aan te rekenen bij de aankoop van een tweede woning, maar het blijft op dit moment wel nog steeds fiscaal interessanter om een tweede woning aan te kopen. Het is aan de volgende federale regering om daar een mouw aan te passen.
Hoort de Vlaamse Regering dan vrij te zijn van kritiek? Zeker niet, want de hervormde woonfiscaliteit komt opnieuw de kapitaalkrachtigen ten goede. De verlaagde registratierechten voor de eerste woning worden immers niet beperkt, waardoor zij die een duurder huis kopen een groter voordeel genieten. Vooral omdat ze voorheen slechts beperkt van de woonbonus konden genieten, kan het nieuwe systeem voor hen fiscaal interessanter zijn.
Eigenlijk mist de nieuwe regeling dus nog een sociale factor en een beperking in functie van de aankoopprijs. Anderzijds is dat makkelijker gezegd dan gedaan, wetende dat de woningprijzen in Vlaanderen sterk fluctueren en dat een perequatie van het kadastraal inkomen voor het laatst gebeurde in 1975. Waarschijnlijk moet er eerst daar een oplossing worden gevonden. Maar opnieuw: het vastleggen van het kadastraal inkomen is federale materie, ongeacht het feit dat de inning van de daaraan verbonden belastingen op Vlaams niveau ligt. Ingewikkeld, zeg je?
Nog snel-snel een eerste woning kopen?
Op verschillende vastgoedwebsites raadt men aan om nu nog snel-snel een huis te kopen en zo nog te genieten van de Vlaamse woonbonus. Sta me toe om ook hier een aantal bemerkingen bij te maken.
Weet vooral dat notarissen momenteel gebukt gaan onder het werk en dat de kans dat het dossier nog in 2019 wordt afgerond, bijna nihil is. En dat terwijl de bepalende datum niet die van de ondertekening van het compromis is, maar die van de ondertekening van de authentieke akte. Ook voorheen zaten daar altijd al drie maanden tussen. Dat het nu ineens nog voor 2020 zou lukken? Dat is waanzin. Enkel bij openbare verkopen, waar het voorbereidend werk al grotendeels is gedaan, is dat nog enigszins realistisch. Toch is het ook daar geen zekerheid en moet je er nu echt wel heel snel bij zijn.
Daarnaast heeft de huidige rush op het vastgoed ook nog eens de vastgoedprijzen opgedreven. Naar verwachting zal dit zich pas in 2020 herstellen. Door nu een huis te kopen, zie je het fiscaal voordeel nog sterker verdwijnen in de zakken van wie de woning verkoopt. En dat terwijl jij gewoon de hogere registratierechten ophoest. Ook dat kan niet de bedoeling zijn.
Laat je met andere woorden vooral niet opjagen en ga niet blindelings af op de argumenten van een verkoopmakelaar. Onthoud dat een verkoopmakelaar wordt betaald door de verkoper en één belangrijk doel heeft: verkopen aan de hoogste prijs. Verwacht je dat een makelaar 100% eerlijk en transparant is? Dan moet je maar zelf een aankoopmakelaar inschakelen.
