Wanneer er een brand in de huurwoning uitbreekt, is de huurder meestal aansprakelijk. Soms zal de verhuurder of een ander aansprakelijk zijn voor een brand in de huurwoning. Bovendien is het lang niet zo eenvoudig, want branden kunnen uitslaan en ook anderen schade berokkenen. Hoe dan ook is het zowel voor de huurder als de verhuurder belangrijk om zich te verzekeren tegen hun aansprakelijkheid en tegen brandschade aan de huurwoning.
Aansprakelijkheid voor brand in een huurwoning
De huurder is verplicht om het gehuurde goed in dezelfde staat terug te geven als dat hij het heeft gekregen, behoudens een aantal uitzonderingen als normale slijtage en veroudering. Er is geen uitzondering voor brandschade aan de huurwoning.
In principe moet de huurder dan ook de brandschade in de huurwoning vergoeden of herstellen. Daarom kan de huurder maar beter over een goede brandverzekering beschikken, want zelfs zonder dat hij een fout heeft begaan, zou het kunnen dat hij voor de brand in de huurwoning moet opdraaien. De huurder kan wel aan de aansprakelijkheid voor brandschade in de huurwoning ontsnappen, maar de bewijslast rust volledig op zijn schouders. Het bewijs kan hij op verschillende manieren leveren, maar dit is lang niet altijd even eenvoudig.
Verschillende ontsnappingsroutes voor de huurder
In de eerste plaats kan de huurder bewijzen dat de brand in de huurwoning niet door zijn schuld is ontstaan, bijvoorbeeld omdat het is ontstaan door een pyromaan die brand heeft gesticht. Ten tweede gaat de huurder vrijuit als hij kan bewijzen dat de brand in de huurwoning door overmacht is ontstaan, bijvoorbeeld door een blikseminslag.
Ten slotte gaat de huurder ook vrijuit als hij kan bewijzen dat de brand in de huurwoning door de schuld van de verhuurder is ontstaan, bijvoorbeeld omdat de huurwoning een verouderde elektriciteitsinstallatie heeft en er hierdoor kortsluiting is ontstaan. In dit laatste geval kan de huurder zelfs een schadeclaim indienen bij de verhuurder, bijvoorbeeld voor de schade aan zijn inboedel. Ook de verhuurder kan zich dus maar beter laten verzekeren tegen de aansprakelijkheid voor brandschade in de huurwoning.
Brandschade bij de buren
Bovenstaand aansprakelijkheidsvermoeden geldt enkel voor de brandschade aan de huurwoning en niet voor de brandschade die door een uitslaande brand de buren treft. De buren die schade hebben geleden, zullen dus de fout van de huurder moeten aantonen om van hem een schadevergoeding te bekomen. Dit houdt ook in dat je als eigenaar in principe aansprakelijk bent voor de brandschade bij de buren, tenzij je kan bewijzen dat de huurder of iemand anders aansprakelijk is. Dit is niet altijd even eenvoudig. Ook daarom beschikt de eigenaar maar beter over een brandverzekering.
Aanbevelingen voor huurder en verhuurder
Soms kan het noodlot niet worden afgewend en kan een brand de huurwoning treffen. Toch kunnen rookmelders al veel ellende voorkomen, net zoals het plaatsen van brandwerende middelen. Daarnaast raden we aan om bij de aanvang van de huurovereenkomst een goede plaatsbeschrijving op te stellen. Zowel de huurder als de verhuurder dienen een brandverzekering af te sluiten.
Goede plaatsbeschrijving opstellen
Het is verplicht om bij het begin van de huurovereenkomst een plaatsbeschrijving op te stellen. Het is op basis van de plaatsbeschrijving dat de huidige toestand met de aanvangstoestand wordt vergeleken. Als er geen plaatsbeschrijving is opgesteld, is het niet duidelijk of de brandschade aan de huurwoning al dan niet eerder bestond. In dit geval geldt de omgekeerde bewijslast niet en is het de verhuurder die in principe aansprakelijk is.
Brandverzekering afsluiten
Zowel de huurder als de verhuurder zijn gebaat bij het afsluiten van een goede brandverzekering. Artikel 29 van het Vlaams Woninghuurdecreet heeft zelfs in een verplichting voorzien: zowel de huurder als de verhuurder zijn verplicht om hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren.
Het aangehaalde artikel is echter enkel van toepassing op Vlaamse woninghuurovereenkomsten die na 1 september 2019 zijn afgesloten. Ook wanneer het afsluiten van een brandverzekering niet wettelijk verplicht is, zal de verhuurder het meestal contractueel hebben verplicht. Zo’n clausules zijn geldig. Als de huurder geen brandverzekering afsluit, kan de verhuurder aan de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder komt dan op straat te staan.
De verhuurder kan kiezen voor een brandverzekering met afstand van verhaal. Dit houdt in dat zijn brandverzekeraar de schade aan de huurwoning dekt en deze schade niet zal terugvorderen als de huurder aansprakelijk is. Toch wil dit niet zeggen dat de huurder dan geen brandverzekering hoeft af te sluiten. De huurder kan namelijk nog steeds aansprakelijk worden gesteld door de buren en ook de persoonlijke bezittingen van de huurder zijn niet gedekt. Daarnaast riskeert de huurder dat de verhuurder onderverzekerd is of de premies niet voldoet.
Rookmelders plaatsen
Sinds 2020 is het in alle Vlaamse woningen verplicht om over de nodige rookmelders te beschikken. De verplichting geldt ook voor huurwoningen. Hierbij moet er op elke verdieping minstens één rookmelder worden geplaatst. De verplichting geldt niet voor kelders en zolders die niet rechtstreeks toegankelijk zijn, bijvoorbeeld omdat ze enkel via een valluik en/of een ladder te bereiken zijn. In de huurwoning rust deze verplichting op de verhuurder. De verhuurder moet de rookmelders kopen en plaatsen. Het tijdig vervangen van de batterijen is een verplichting voor de huurder.
Het lot van de huurovereenkomst na een brand in de huurwoning
Bij lichte schade kan de huurovereenkomst gewoon blijven bestaan. Het is belangrijk om meteen foto’s te nemen van de schade en de nodige informatie aan de brandverzekeraar te bezorgen. De schade zal worden hersteld en de huurder kan daarbij enige hinder ondervinden, maar dit hoeft niet het einde van de huurovereenkomst te betekenen.
Dit laatste is anders wanneer de huurwoning in vlammen opgaat en niet meer geschikt is voor het normale gebruik of onbewoonbaar is geraakt. In dit geval komt er automatisch een einde aan het huurcontract. Het voorwerp waarop de huurovereenkomst betrekking had, bestaat niet meer en dus stopt ook de huurovereenkomst met bestaan. Hierbij is er geen opzeg of opzegvergoeding van toepassing. Het maakt ook niet uit wie er aansprakelijk is. De aansprakelijkheidskwestie wordt los hiervan uitgevochten.
